小区架空层的产权归谁所有

□上海市锦天城律师事务所 宋安成

对于业主而言，在架空层等共有部分被非法侵占的情况下，应当运用法律武器保护自己的合法权益。对于开发商或物业公司来说，应当谨慎使用小区架空层，如需利用应当经过全体业主的表决通过。

建筑物架空层的产权归属在法律层面一直存在“立法空白”，随着近年来业主权利意识的增强，架空层的所有权归属在实践中引发了越多越多的争议。下文笔者就结合自己承办的一起架空层所有权归属纠纷案例，探讨架空层的所有权归属问题。

原告系某小区的业主委员会，该小区由被告某开发商于2003年建设。根据《房屋土地权属调查报告书》中房屋状况汇总表显示，该小区内的18-20号底层系架空层，面积305.71平方米；11-13号底层亦系架空层，面积322.87平方米。被告开发商占用了上述底层架空层的部分面积，并将其封闭并隔成7个房间，其中一个房间自己办公使用，其他六个房间则用于出租并收取租金。

案涉小区业委会就架空层所有权纠纷诉至法院，并提出返还架空层并支付占用架空层使用费的诉讼请求。

法院认为，本案争议焦点为系争架空层的产权归属问题，系争架空层虽然封闭作为商铺、办公使用，但从未单独进行过权利登记。架空层系由业主和使用人共同使用的公共设施，与小区道路、绿地等公共设施性质相同，依附于主体建筑而存在，并非独立的房屋主体。当开发商将新建住宅全部出售之后，公共设施的权属亦应随房屋主体转移并归属于业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权，被告作为开发商的股东同样无权继续占有使用，故判令被告返还系争架空层。

法院同时认为，小区地面架空层归小区业主共有，业主享有占有、使用等权利。被告占用或出租收益系争架空层多年，致使小区业主对系争架空层的使用权益受到侵害，应当综合考虑被告收取的租金情况、管理投入等因素，酌情确定应当赔偿的损失。

根据《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019）的规定，房屋是四界有墙体围合成一个封闭、独立的空间；架空层是仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层；房屋与架空层在结构及外观上存在明显差异，架空层的典型特点是有结构支撑、开阔宽敞且高度不低于2米。

根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第二条第一款规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。”

从架空层的物理属性来看，其具有依附性，不具有建筑物结构上的独立性，也无法排他使用，更不能登记为特定业主所有权的客体，不属于建筑物的专有部分，属于全体业主共有部分。

目前，全国性法律并未对架空层的产权作出明确规定，但部分地区的法规或规范性文件中已经有所规定。比如《上海市住宅物业管理规定》第四十三条规定，小区门卫房、电话间、监控室、垃圾箱房、共用地面架空层、共用走廊属于业主共有。《珠海经济特区物业管理条例》第十六条规定，物业管理区域内的下列配套设施设备和相关场地属于业主共有，任何单位和个人不得擅自占有、处分：……（二）共用的架空层、走廊、通道、楼梯间、电梯间、垃圾房以及屋面、外墙的附属空间……

尽管部分地区已经对架空层的产权归属作出了规定，但实践中在架空层产权问题上产生争议的例子仍屡见不鲜，开发商与业主各执一词，有些开发商认为架空层权属规定模糊，本着“谁投资谁获益”的市场规律应归其所有，业主则认为架空层依附于房屋，在购买房屋取得产权后即相应取得架空层的所有权。

我们认为，建筑物架空层属于建筑物的附属设施，随着开发商出售建筑物，架空层的权属也一并转移给业主，直至房屋售完，架空层的权属也全部概括转移给业主完毕。因此，建筑物架空层的权属应当属于全体业主所有，开发商无权擅自使用。

前述案例中，即使开发商对架空层进行了“违法搭建”，将架空层改造为封闭空间，并分隔成单独的房间用于办公和商业，仍不能改变架空层系小区业主共有的性质。开发商擅自侵占架空层的，应当向全体业主返还架空层并赔偿由此给业主造成的损失。

架空层虽不是某个业主的专有部分，但为业主生活带来了便利，营造了更舒适的生活空间，架空层被侵占难免影响业主的居住体验，减损业主的居住利益。因此对于业主而言，在架空层等共有部分被非法侵占的情况下，应当运用法律武器保护自己的合法权益。对于开发商或物业公司来说，应当谨慎使用小区架空层，如需利用应当经过全体业主的表决通过。

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