旧房改造拆错屋，怎么赔？

□法治报记者  金勇

在一起公房厨卫等综合改造工程中，施工队误将私房认作公房进行拆除。房主得知消息后，要求施工队赔偿损失。由于双方在各项费用上无法达成一致，来到漕泾镇人民调解委员会申请调解。

调解员通过梳理双方共同认定的事实部分，缓和双方当事人的对立情绪，使双方当事人自觉实现从对抗到协作的身份立场转化。制定调解方案时保持中立立场，在合法合理合情的基础上，平衡好双方需求关系，尽最大可能同时满足双方当事人的要求，实现和解。调解员在双方签订协议后，跟踪协议履行情况，避免已解决的纠纷“死灰复燃”，确保案结事了。

施工队误拆私房

房东要求赔偿损失

金山区漕泾镇中一东路直管公房厨卫等综合改造工程恢复施工，该项工程由上海某建设工程有限公司承接负责。该建筑工程有限公司下属的一支施工队在中心街路段作业时，误将陈某的私房认作公房，按照规定进行拆除修复作业，租客李某发现后立即与房东陈某联系，告知相关情况，陈某遂找到施工队要求赔偿。公司负责人沈某表示，施工队确实存在一定的过失，愿意承担部分责任，但双方就房屋修补、漏水、人工费等事项始终无法达成一致，前往漕泾镇人民调解委员会申请调解。

陈某告诉调解员，自己因在外工作就将房子租了出去，沈某的施工队事先没有征得陈某同意，私自将陈某家后侧的厨房顶掀掉，水路和燃气管道都因此次施工受到影响，租客意见很大。陈某认为此次纠纷完全是施工队的工作疏忽造成的，要求施工队恢复原貌，并给予精神损失费、房租损失费等补偿。沈某认为，公司的施工队在施工前曾上门予以确认，当时租客李某告诉施工队此房是公房，所以施工队才会进行拆除作业，此次纠纷不能完全归责于施工队。考虑到施工确实给陈某造成了一定的损失和困扰，施工队愿意帮助陈某将被误拆的房间恢复原状，但是陈某的其他要求无法满足。

各执一词互不相让

实地走访查明事实

双方当事人各执一词，互不相让，调解一时难以继续。调解员建议大家先搁置争议，共同去现场查看情况后再作协商。在陈某的带领下，大家来到涉纷房屋处。调解员仔细观察发现，陈某家正好坐落于综合改造区域内，周围已经架起了手脚架，建设工程公司在改造区域显眼处张贴复工告示牌，公示施工信息。陈某家被误拆的房间位于房屋后侧，屋顶部分瓦片、木板已被拆掉，散落一地。据陈某描述，该房屋是他的私有产权，不在此次改造范围内，房间虽然年代有些久远，但是平常居住完全没有问题。他平时人在外区，回来也不方便，为解决这件事情已经付出了巨大的时间成本和经济成本，这些应当由施工队赔偿。沈某认为对方小题大做，不愿意进行赔偿。

经过问询和调查，调解员指出，中一东路直管公房厨卫等综合改造工程的施工对象是镇直管公房，涉纷房屋的所有权人为陈某，是私房，不属于此次改造对象，施工队在没有查明房屋性质的前提下施工，已超出施工权限。且施工队在施工前没有征得房屋所有权人陈某的同意，擅自动工，给陈某及租客李某的生活造成不便。根据《民法典》第二百四十条的规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。以及第二百三十七条、第二百三十八条的规定，造成不动产或者动产毁损的，权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。施工队的拆除行为已经侵犯了陈某的所有权，陈某有权要求施工队承担修理、恢复原状、损害赔偿等民事责任。考虑到本纠纷中房屋受损的程度不高，施工队没有破坏的主观恶意，以及第三人李某存在表述不清的过失，陈某提出的精神损失费等赔偿要求数额过高，与损害事实有明显的不相当性，请求依据不足，施工队难以接受也在情理之中。

打破双方胶着状态

达成和解“两全其美”

在调解员耐心地释法说理下，双方当事人都对自己的言行进行了反思。沈某表示愿意代表施工队向陈某道歉，将尽力弥补因误拆给陈某带来的损失，他提出两个方案：一是免费恢复原状；二是按照此次公房改造的标准进行修复，陈某只需付材料费即可。陈某表示认同调解员的观点，也接受沈某的道歉，但是他希望能免费修复，免除后顾之忧。沈某表示这样的要求自己无法满足。眼看着调解因为费用分歧又进入胶着状态，调解员提出了一个两全之美的新方案。考虑到陈某的房子已经历多年风雨，房顶材料老化，多处漏水，存在修复的需求，所以建议趁此次机会，请施工队按照公房改造的标准，将陈某家包含被误拆的房间在内共三间房间的房顶进行修复，陈某按照材料成本价格支付施工费。如此，既让陈某以低于市场价的成本解决了房子渗水漏风的问题，且工程质量、效率均有保证，免除了后顾之忧，又破解了沈某提出的公司财务问题。沈某和陈某听完后均表示同意，双方当事人当场签订人民调解协议。

事后，调解员电话联系陈某进行回访，陈某表示施工队的工作速度很快，房子修好以后也更好租了，并对调解员表示了感谢。

【案例点评】

本起纠纷发生在老旧小区改造项目推进过程中，因施工队误将私房当作公房进行拆除作业，致使房屋所有权人的权利受损。调解员通过现场查看，结合双方当事人陈述，明确纠纷发展脉络，锁定争议焦点。强化共识基础，通过梳理双方共同认定的事实部分，缓和双方当事人的对立情绪，使双方当事人自觉实现从对抗到协作的身份立场转化。坚持需求导向，制定调解方案时保持中立立场，在合法合理合情的基础上，平衡好双方需求关系，尽最大可能同时满足双方当事人的要求，实现和解。加强回访评估，调解员在双方签订协议后，跟踪协议履行情况，适时进行回访，避免已解决的纠纷“死灰复燃”，确保案结事了。

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