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住房问题事关民生福祉，现实中部分新市民、青年人面临阶段性住房困难，如何解决大城市安居问题显得尤为重要。国务院近期发布《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号）（以下简称“14号文”），有人将之解读为“中国将推动新一轮‘房改’”。新政策或将满足不同收入群体的住房需求。
保障房供应增加或减少商品房需求
2021年6月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，首次明确了国家层面住房保障体系的顶层设计，提出加快完善以公租房、保障性租赁住房、共有产权住房为主体的住房保障体系。
“但在地方实践中，各地做法不一，存在‘重新建轻存量’‘重市场轻保障’，保障房适用群体较窄，配售或者配租群体‘筛选失灵’，甚至过高收入人群入住保障房等问题。”南开大学法学院陈耀东教授在接受本报《新法讯》采访时表示，“14号文”的出台表明我国已形成保障房和商品房并轨运行的格局。其中，配租型保障房（包括公租房、保障性租赁住房）和配售型保障房（保障性住房）将成为我国未来保障房建设中的“主打”产品。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池教授表示，“14号文”正是在各地房价高企，一部分中低收入职工买不起房，存在住房困难，保障房又供给不足的背景下出台的。文中明确支持城区常住人口300万以上的大城市率先探索实践。由此可见，随着保障房供应增加，会使更多人纳入保障范围，通过保障房解决住房困难，商品房的需求可能会有所减少。
保障房封闭管理对商品房冲击有限
新“房改”对存量商品房和已售商品房是否会带来一定影响？有观点认为该政策将对商品房市场的销售和价格体系造成冲击，折损现有商品房的市场价值。
对此，赵秀池认为，新增保障房对商品房会有一定冲击，但保障房准入条件很严格，两者面向的群体并不完全相同。此外，“14号文”要求对保障房实施严格封闭管理，不得上市交易。因此，保障房一旦闲置就会被收回，对商品房市场的冲击十分有限。
陈耀东也表示，此轮“房改”并不会对商品房市场产生实质性影响，而是为加大保障性住房建设和供给，进一步推动房地产业转型发展新模式建立，使民众形成住房梯度消费理念，“市场归市场，保障归保障”“保障房找政府，商品房进市场”。未来，如果国家持续加大保障房建设和供给的力度，或许会对商品房市场形成一定冲击。
江苏省房地产法学研究会会长、南京大学法学院金俭教授坦言，随着保障房的大规模建设，老百姓在“能住什么房子、想住什么房子”问题上将有更大的选择空间，且保障房的刺激一定程度上可以控制大城市房价上涨幅度。购房者其实无须过度焦虑，只要购房或置换是基于居住需求，选择就不会出错。
有必要制定统一的“城镇住房保障条例”
“推动保障性住房建设是一个系统工程，需要配套政策法规的支撑。”陈耀东告诉记者，落实“14号文”的政策目标既需要国家层面的配套政策法规予以细化，如住建部应制定一部“保障性住房管理办法”；也有赖于地方政府制定适宜本地区的地方性法规。
赵秀池表示，各地应该因城施策，细化新保障房的类型，以及对应的保障人群、方式和标准，建立完善的准入退出制度，并根据保障对象的收入变动随时做出动态退出调整，尤其要加强动态退出的力度，完善动态退出的政策法规和救济途径。
“由于部门之间存在利益冲突，加之我国各地区发展不均衡，现有调整保障房的政策法规存在不协调之处。未来，应当由国务院制定一部统一的‘城镇住房保障条例’，形成具有中国特色的保障房法律体系。”陈耀东说。
金俭认为，通过制定高位阶立法明确公民住宅权的私法权利，以及所涉部门的分工职责，将保障房从建设到管理的全过程环节纳入依法行政的监管下，使保障房从规划、选址、建设、质量、配套公共设施，到准入、使用、退出均有法可依，确保我国的住房保障制度不会昙花一现，真正实现长久稳定发展，为人民谋幸福。（见习记者 朱非）
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