老人办理居住权登记在多区遭拒

　　□  记者  胡蝶飞  季张颖  夏天

　　“很多老人跟我反映：长宁、徐汇、普陀、宝山、浦东等自然资源确权登记事务中心拒绝办理非直系亲属之间的居住权登记。”

　　已经写入民法典的居住权登记，为什么在现实操作中仍困难重重？相关职能部门有何顾虑？在应对老龄化倡导“居家养老”背景下，如何更好满足“以房养老”需求，更好激活“银发经济”？……带着疑问，在上海“两会”现场，记者与市政协委员卢薇薇展开深入对话。

　　多区拒绝办理非直系亲属间居住权登记？

　　记者：您为何会关注到居住权登记存在障碍这一问题？

　　卢薇薇：之所以会关注到这个问题，其实是我在做另一个关于生前预嘱的提案调研过程中，一些老人跟我反映，说他们遇到了一个养老障碍：他们想“以房养老”，去登记部门作非直系亲属居住权登记时，却遭到了拒绝。

　　我后续调研下来，情况确实也如此。

　　记者：这些老人为何会有居住权登记需求？

　　卢薇薇：随着上海老龄化程度加剧，“居家养老”仍为主流养老模式，很多老人，尤其是丁克群体、不婚群体、空巢老人、身心障碍子女家长等老年群体都是有“以房养老”需求的。

　　他们不愿离开自己多年居住的社区生活圈，也不愿意居住在养老院，但是又想要改善晚年生活质量，于是通过低于市场价格的方式出售房屋，获得大笔养老资金并与购房者达成协议设立居住权，保留其居住权直至其死亡时为止。这体现了自主养老、以人为本养老核心理念，可以切实减轻政府养老负担，同时激活银发经济的各个市场要素。

　　写进民法典的居住权登记为何困难重重？

　　记者：为什么职能部门拒绝登记？有何顾虑？

　　卢薇薇：这个问题我一开始也不理解。所以今年市政协现场咨询会上，我特意到相关职能部门“摊位”上去咨询。

　　他们告诉我，此前一段时间，居住权登记是没有直系亲属与非直系亲属登记区分限制的。但是开放期间，登记部门发现存在“假居住权登记，真担保”的情况，这种情况多出现在以合同方式设立居住权上。所以登记部门为防范老人被骗等风险，在实际操作上限制了非直系亲属间的居住权登记，只为直系亲属之间登记居住权。

　　建议尽快发文消除身份关系限制，开放登记

　　记者：对此，您有什么具体建议？

　　卢薇薇：虽然职能部门的初衷是保护老人合法权益，防范风险，但不管是民法典，还是《上海市不动产登记若干规定》等法规，并未对居住权设立作出身份限制。

　　然而，在现实操作中，有实际需求的老人处处碰壁。相关登记部门还应从保护那些真正有需求的老年人的权益角度出发。从依法行政的角度而言，也并未切实履行相关法律、规章。即便是防范风险，也不能简单“一刀切”，在法律法规框架外作出禁止性规定。

　　因此，我建议相关职能部门尽快发文，严格禁止各区县不动产登记部门对于非近亲属间居住权登记不予办理现象，并设定专窗、专人办理。

　　至于登记部门顾虑的风险问题，我建议，为防止不法人员通过单项居住权登记，造成虚假居住权登记的产生，除了以有效遗嘱方式或以法院裁判、裁定方式设立居住权外的，以合同方式设立居住权的，可以参考购房抵押贷款登记模式。你可以规定申请人同时提供房屋买卖合同和居住权合同，房屋转移登记与居住权登记合并办理。

　　记者：从落地上来说，会不会比较困难？

　　卢薇薇：我建议还可以借助权威第三方的力量，比如公证。

　　如果老人在多年前已将房屋过户转移给现房屋所有权人的，或因其他原因需办理居住权登记，而无法同时提供房屋买卖合同的，可参照域外法，凡涉及重大民事法律行为的，居住权合同以公证方式作成。

　　也就是说，申请人应向登记部门提交居住权合同公证书，由公证处进行前置司法审查，以杜绝虚假居住登记意思，防范、减轻不动产登记部门的登记风险和责任。

　　同时，我还建议参照本市已经开展的非公证方式不动产继承过户登记方案，对于孤寡残障老人、独居老人、失独老人等困境群体，采取政府购买公证服务的方式，由公证部门审查申请人之间的意思表示及居住权人的家庭社会关系，由公证部门办理居住权合同公证。