房东拒不维修漏水 房客私自带走冰箱

编|者|按

近年来，租房已成为众多上班族解决住房问题的重要途径，房屋租赁合同纠纷案件也随之增多。租客协议前搬离、带走家电；投入资金装修房子，没多久房东却要收回……房东和租客常因违约、欠缴费用等问题起纠纷。上海各基层调解司法所持续深化矛盾排查，用心化解相关矛盾纠纷，不断践行新时代“枫桥经验”，努力把矛盾解决在基层、化解在萌芽状态。

□  记者  章炜

2023年6月6日，张某与刘某签订房屋租赁合同。入住后，张某发现卫生间漏水，多次请求房东进行维修未果，遂要求退租。而房东不同意退还押金及剩余租金。于是，张某在租期届满前搬离了该房屋，并带走了电冰箱。上海市宝山区非诉中心将该案分派至大场镇司法所后，调解随即。

房子漏水，算房东违约吗？

调解员指出，根据《民法典》相关规定，房东不及时维修房屋内的物品是违约行为，要承担违约责任。调解员劝解刘某，在此次纠纷中本身房东就存在过错，单纯按照法律规定退还租金也要多退，而且房客张某一人来到大城市打拼也不容易，这些钱对张某来说是不小的数目，多体谅彼此的不容易，尽量把剩余租金和押金退还给他。

另一方面，调解员对房客也进行了法律普及，调解员指出：事实上房屋漏水并不能致使合同目的无法达成，在《民法典》中针对租赁合同并没有相关法条规定漏水等事项可以产生合同解除权，而由于房屋漏水并没有导致合同目的无法实现，故也不适用“合同编”中关于合同法定解除权的一般规定，因此房客实际上无法单方解除合同。房客此时若要单方解除合同属于违约，押金难以退回。调解员利用以往相似的判例向房客解释，押金退还问题很复杂，取决于法官的自由裁量权，闹到法院上退不退还，退多退少还不一定，如果能够通过调解解决其实是最有利的方式。

冰箱到底归属于谁？

经过调解员的劝导和普法，房东同意退还押金和剩余租金，但是要求房客承担一半当初自己支付的中介费用以及尚未缴纳的水电费用，同时归还电冰箱。房客同意支付中介费用和水电费，但却不同意归还电冰箱。

房客指出，电冰箱是上一任房客赠送给他的，这个电冰箱原本就归上一任房客所有而不归房东所有。房东则表示，该冰箱是自己和上一任房客共同出钱购买，上一任房客既然离开，那么这个冰箱理所当然应当归房东所有，房客张某擅自拿走是盗窃行为，侵害了房东对冰箱的所有权。

双方的情绪一下又激动了起来，调解员见状立刻打了圆场。经了解，上一任房客在离开时曾口头告诉张某，这个电冰箱送给他，所以张某认为他现在是冰箱的所有权人。调解员表示，房东有电冰箱的购买记录证明自己对这个电冰箱出过钱，所以房东至少对该冰箱是享有份额的，在上一任房客未搬走前，这个冰箱至少是他们两人共同所有。那么就算上一任房客声称将该冰箱赠予张某，也只是赠予自己对该冰箱的份额，张某也并不是该冰箱的完全权利人，更何况现在和上一任房客无法取得联系，没有证据可以证明这个赠与行为存在。

经过进一步劝说，房客张某愿意归还电冰箱，但是让房东自己去取。房东指出电冰箱为大物件，运输费用较高，自己不愿意承担。眼看调解又要陷入僵局，调解员出了个主意：张某按照冰箱的二手价格补偿房东一些钱，钱从押金和租金里面扣除，电冰箱之后归房客所有。双方接受了这个提议。在调解员的努力下，双方当事人达成了如下协议：房东退还房客一个月的押金及一个月的租金，从中扣除房客尚未缴纳的水电费、燃气费等费用以及一半的中介费用与折抵的冰箱费用，合计退还5000元，双方现场签订了协议书。

【案例点评】

此次调解属于因房屋租赁而引起的租金押金返还问题。调解员根据《民法典》对租赁合同的规定及相关司法判例，向矛盾双方深入阐述了各自行为的法律后果以及如果诉至法庭，法庭的观点可能会是什么样的，同时也向双方告知了诉讼会带来的法律成本，这让双方都认识到了调解的重要性。在一波三折的调解过程中，调解员始终保持着足够的耐心和友善，最终促成一个公平公正的调解结果，妥善化解了矛盾纠纷。