投入资金装修出租房三个月后房东想收回

□  记者  章炜

2023年初，尚某某与徐某某签订房屋租赁合同，尚某某承租徐某某的房屋用于生产经营及居住。随后，尚某某投入资金对房屋进行装修。三个月后，因不可抗力影响，徐某某与尚某某协商搬离，尚某某同意解除租赁合同，但要求徐某某赔偿其装修费、搬迁等费用。双方共同来到上海市闵行区江川路街道人民调解委员会（以下简称调委会）申请调解，希望调解员帮助解决这起矛盾纠纷。

房东不愿意补偿装修费

调委会受理上述纠纷后，立即派出调解员展开调解。在与双方的沟通中，调解员认为双方对租赁合同解除并无异议，纠纷点在于对合同解除后产生的损失分担问题。徐某某认为，尚某某对于房屋装饰修缮出于生产经营需要，要求出租人补偿装修费、搬迁费等无相关凭据，因此拒绝。而尚某某则认为，双方应当合理分担合同解除后的损失。

待双方情绪稳定后，调解员再次组织双方进行面对面调解。徐某某表示，其在出租该房时候，对于租赁期的设置合理合法，此次合同的解除是由于不可抗力事件的原因，不应承担补偿义务。而尚某某则认为，此次合同的解除虽非徐某某本意，但尚某某在房屋租赁具有善意取得性质，不应对其间产生的损失承担全部责任，因而租赁合同未能继续履行，徐某某应该给予一定的补偿。对于双方的分歧，调解员从法律角度出发劝导双方理性化解矛盾。

对租客所受损失应予补偿

根据《民法典》规定：“因不可抗力不能履行民事义务的,不承担民事责任。法律另有规定的,依照其规定。”该案中双方当事人对此次合同标的物的灭失是由于不可抗力引起的无异议。其次，根据有关条款规定，此次纠纷调解应适用公平原则分担损失，虽然该条款针对的是剩余租赁期内的装饰装修残值损失，但公平原则系合同法律规范的基本原则，对装饰装修残值损失之外的其他损失，亦适用公平原则予以补偿。出租人虽对房屋租赁期内的装修装饰有所收益，但租赁合同解除后，出租人作为房屋所有权人，对标的物的后续补偿、赔偿均为实际受益人，从公平原则出发，对承租人所受损失应予补偿。徐某某听后认同调解员的观点。

见徐某某态度发生转变，调解员乘胜追击从社会道德层面出发，继续开导当事人，在房屋租赁过程中，水电、家具维修、房屋搬迁等矛盾纠纷频发，应当相互包容换位思考，秉持诚实守信原则沟通，才能尽快解决问题。最后，在调解员的引导下，徐某某同意承担一部分补偿。

在调解员的引导帮助下，双方当事人签订协议书，具体内容如下：徐某某同意一次性补偿尚某某装修费、搬迁费等共计82994元；尚某某也承诺于2023年7月15日前腾房，完成房屋交接。此后，调解员对双方当事人进行了电话回访，双方均已履行完上述协议内容，且均对调解结果表示满意。

【案例点评】

这是一起房屋租赁合同纠纷调解案，双方对合同的解除并无异议，但对因合同解除产生的损失分担存在分歧，由此引发矛盾纠纷。双方当事人及时选择了人民调解这一快捷、有效的纠纷解决方式,使得案件朝着明朗方向发展。调解员接案后，通过多方调查，现场勘察，深入了解双方当事人内心的真实想法，抓住矛盾关键点，耐心引导，顺利化解矛盾。调解员一方面以事实为基础，积极释法说理，另一方面以社会道德为辅助，理解民法中的公平原则，引导当事人双方换位思考，顺利解决本次纠纷。