七旬老伯不知被限购到手的房子“飞”了？

□  记者  陈颖婷

买房，算得上是人生大事。对年逾古稀的张老伯来说，房子还是养老的依托，看来看去，最后花费大半辈子的积蓄，买下了一套心仪的房子，地处古镇，生活便利，老年生活岂不美哉。然而，钱付了，人也住进去了，办理手续时却出现了问题……

到手的房子“飞”了

“法官，我花钱买的房子，为什么不能办手续？”张老伯第一次给浦东新区法院法官陈裕国打来电话时，既委屈又无助。张老伯说他晚年离异，只有一套尚未办理产证的动迁安置房打算留给儿子，自己想用存款再买一套房子，用来养老。

跟中介反复确认不限购后，张老伯花费92.7万元，向82岁的赵阿婆购买了一套位于某古镇的老宅，这个房子从产权性质上看是一套公有住房。合同签好了，交易中心也开了收据，购房款付清后，张老伯就安安心心入住了。谁知房子住了半年，去房产交易中心办理手续时，却遇到了问题。工作人员告知张老伯，系统显示无法将他变更为该公有住房的承租人。这意味着，张老伯无法成为这套房子的“合法主人”。回去后，张老伯想来想去，认定问题一定是出在了赵阿婆这里，于是一纸诉状把赵阿婆起诉到法院，要求退还房款，并补偿他的损失。

原来是“自己限购了自己”

张老伯认为，赵阿婆故意给他设陷阱，而赵阿婆则坚称是张老伯自身有原因。两位老人你来我往，争论不休，但都没有确凿证据。

法官在交易中心调查后发现，张老伯竟然属于“限购对象”，他可能另有房产？谁知他立马摆摆手否认道：“不可能，一定是交易中心弄错了！”“那您之前说的那套动迁房呢？确定是在您儿子名下吗？”此时张老伯才猛然想起来，在与赵阿婆签约后不久，他就收到通知，自己的动迁安置房可以办理产权证了。“我年纪大了，办证跑来跑去也不方便，就委托物业，直接办出了产权证。”这样一来，张老伯名下登记了房子，自然也就成了限购对象。

房子没了，还要再赔5万元？

原因找到了，责任分清了，案件处理就有方向了，但两位老人对违约金条款的理解却产生了重大分歧。

双方签订的《房地产买卖居间协议》约定，如一方违约导致合同解除，则需承担5万元违约金。而之后签订的《上海市公有住房承租权转让合同》中违约金一栏却是空白，未填写金额。经过专业法官会议讨论后一致认为，《房地产买卖居间协议》体现了当事人对违约责任的真实意思，也就是说，张老伯要承担相应的违约责任。

但张老伯年过七旬，对购房政策确实不熟悉，购买的房屋也是用于养老自住，房屋交易不成，自身遭受了损失不说，又要贴进去5万元，他恐怕难以接受。从事实来看，又确实是他的原因导致违约，也给赵阿婆带来了麻烦。

陈裕国法官再次拨打了张老伯的电话，得知他已经住进了养老院，唯一的心愿是尽快拿回购房款，以安度晚年。赵阿婆也想尽快解决纠纷，收回房屋，减少损失。双方都有调解意愿，案件也具备调解基础。但考虑到张老伯在房屋内实际居住了近一年时间，现在屋内情况不明，还有水电费等需要结清，加上双方打官司后针锋相对、互不信任，陈裕国当即决定约两位老人到房屋里做一次现场调解。

一来到熟悉的房屋，张老伯就老泪纵横，他述说着生活的不易和对养老的忧虑，面对不安的老人，法官结合他的实际情况，对以后的养老、生活等问题，提了一些善意的建议，终于张老伯慢慢冷静了下来。

赵阿婆见状，态度也软化了不少，双方都愿意就赔偿金额作出让步。经过两个小时耐心细致的沟通，双方最后同意，张老伯承担2.5万元违约金及使用房屋期间的租金，赵阿婆返还购房款，纠纷得以妥善解决。

【调解心得】

这个案子看似“简单”，但两位当事人都是高龄老人，涉老民事案件又往往关系到对弱势群体的保护，还多与婚姻、家庭、公序良俗有关。对于涉老纠纷，法官的关注点不能仅局限于案件本身，更应注重矛盾纠纷的源头化解。法官要花多一点的时间听他们的想法，更耐心地为他们做一些解释和劝解工作，让他们口服心服，彻彻底底地为他们解决纠纷和困难。