女子觉得房子租贵了 想解约退钱遭拒绝

　　□  记者  胡蝶飞  通讯员  范婷婷

　　“我们经过分析该小区近一年的租房价格，综合房屋在小区内的位置、楼层、装修等确定租金为每月5500元。”中立评估咨询专家卢先生说道。近日，在上海市静安区人民法院的互联网法庭内，除了合议庭法官和原、被告，还出现了中立评估咨询专家的身影。一起由租房引发的合同纠纷因专家的介入当庭和解。

　　从三个月到三天助力解纷“加速度”

　　“我从二房东那里租来的房子，入住后发现自己租贵了。”原告刘女士说道。不久前，静安法院收到了一起房屋租赁合同纠纷案。

　　2023年5月25日，刘女士与孙先生签约，约定租赁孙先生位于静安区的一处房屋，租金每月5500元，押金8000元，租期为一年，自2023年6月1日至2024年5月29日。刘女士当场支付了三个月的租金和押金24500元。可入住一段时间后，刘女士发现有邻居的租金比自己低很多，心里很不是滋味，再加上自己收入有限，还需要抚养孩子，2024年4月，刘女士向孙先生提出解除房屋租赁合同，并返还多收取的租金等。

　　后经协商，双方约定5月12日办理退房手续，孙先生于当天退还押金3000元。刘女士认为，房屋的租金明显高于同小区租金标准，要求孙先生返还剩余押金5000元，以及高出市场价格的租金2000余元等共计7000余元。孙先生认为，自己是从事房屋转租行业的专业人员，租金标准符合市场价格，不同意返还租金并要求刘女士承担高额的违约金。

　　“双方的主要争议焦点在于系争房屋上一年度租金的市场价值，矛盾争议比较大。”承办法官吴瑛介绍道，“如果按照以往通过司法评估或者询价的方式来确定租金价格，可能要花费至少三个月的时间，还可能出现鉴定费用高于诉讼标的额的情况，这对于原告来讲是笔不小的负担。”合议庭经评议后，想到了利用中立评估机制介入这起案件。

　　汇聚解纷合力当庭和解付款

　　今年7月，静安区人民法院率先出台了《关于开展民商事纠纷中立评估工作的实施办法》，明确在民商事审判及执行案件中涉及审计、审价、评估、鉴定等专业问题，以及城市更新等领域相关政策问题，可以引入中立评估咨询专家提供专业知识、政策意见，并在此基础上进行调解或引导当事人协商和解，从而促成纠纷及时解决、矛盾有效化解。审理过程中，审判长陆罡邀请了中立评估咨询专家参与系争房屋租金价格的评定工作。

　　参与庭审的卢先生在地产行业已经工作了十年，现担任某地产公司的首席市场分析师。“法院三天前找到我，我们在公司数据库内进行了筛选分析，发现该小区的市场租金价格比较平稳，两房的主流租金在5000元到5700元间，但系争房屋位于多层房屋的三楼，具有市场稀缺性，因此确定租金为每月5500元。”法庭上，卢先生向双方当事人提出了明确的评估意见。对于评估结果，原、被告双方均当庭表示认可。“评估专家是地产公司的分析师，我相信他的专业性，而且我也希望案子早点结掉，早点拿到钱。”刘女士说道。最终，在当天的庭审中，双方达成和解，被告当庭返还原告6000元，原告向法院申请撤回起诉。

　　一周后，孙先生向承办法官送来锦旗。“以前听说打官司流程要很长，没想到这么快纠纷就解决了。”孙先生向承办法官激动地说。

　　为了让中立评估机制更广泛地应用于民商事、执行等各领域，静安法院建立了“中立评估咨询专家库”，审判业务部门在审计、评估、鉴定等领域提出候选人名单，由政治部择优选聘，并根据咨询专家人员数量、履职情况、本人意愿、身体状况等实施动态调配。

　　“目前，我们已将十名专家纳入了‘中立评估咨询专家库’，专家库涵盖医疗损害鉴定、文书鉴定、电子证据鉴定、房产评估、房屋质量鉴定、财务审计等多个领域。”静安法院立案庭副庭长宋东来介绍道。（文中当事人系化名）