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□ 记者 章炜
近年来，经营性房屋租赁市场快速发展，“大房东”与“二房东”之间的矛盾纠纷也是层出不穷。多年前，朱女士将自己位于闵行区某小区内的两套房屋出租给小汪做二房东，此后两人因房租问题产生矛盾，曾经两次寻求调解未果。2024年9月下旬，朱女士又报警称，小汪居然砸了两套房屋，屋内分别有不同程度的损毁，还恐吓威胁她。朱女士在民警的调解下与小汪协商解除合同后，又要求小汪缴清房屋全部水电煤费用。双方到上海市闵行区颛桥派出所联调室对民事部分请求调解。
租客：我只是在拆空调
联调室接到派出所的案件移送，调解员通过认真阅卷，发现当事人双方积怨较深，随着矛盾的升级，多次报警并未解决实质性问题，为了彻底解决当事人后顾之忧，有必要启动“三所联动”进行调解，寻找问题焦点及时和办案民警、驻所律师共同分析研判，以便对症下药。
调解员开始先采用“面对面”方式开展。据了解，此前，朱女士曾通知小汪要涨房租，而小汪因合同未到期不同意涨房租，朱女士为此想要收回租房，双方因此产生矛盾。朱女士情绪激动，认为小汪打砸房屋的行为严重影响了她的后续租赁，强烈要求小汪恢复原样。而小汪则称根本不存在房屋打砸的情况，她拆除的是自己在出租屋内的物品，比如空调等。
由于双方当事人各持已见，在联调室又激烈争执起来，调解员换用“背靠背”方式调解。调解员向朱女士指出，“要想成功调解，必须双方让步，对方同意解除合同，你又可以继续寻找租客，如果继续僵持下去损失更大。”
律师也适时进行普法教育，双方的租房合同是有法律效力的契约，在未到期的前提下，一般是不可以擅自涨价或解除合同的。现在小汪已同意并解除合同，朱女士不妨也退让一些，让事情尽快了结。
三次调解平息纠纷
在调解员的不断耐心劝说下，朱女士当场表示自愿补贴300元给小汪，但要求她一次性缴清两套房产欠的水电煤费用1613元，尽快交还房子的大门钥匙，并要求小汪在民警见证下，马上搬出所有物品，以防再次发生打砸的行为。
与此同时，民警和小汪谈话，指出根据合同，她应该承担在房屋租赁期间所产生的水电煤费和房屋租赁费，不交水电煤及房租费，即便上法庭也会败诉。现在双方既然都同意解除合同，而且对方也同意补偿300元，再无休止纠缠毫无意义。在民警开导下，小汪看到对方已让步并有诚意补贴300元，最终答应了房东提出的要求。历经三次调解，最终成功。
在调解员的主持下，围绕焦点问题，双方在平等自愿的基础上达成调解，双方约定朱女士放弃对小汪两套房屋损毁的赔偿责任；小汪保证停止对其家人的一切骚扰行为；小汪把大门钥匙交还；小汪同意对两套房屋的租赁费的押金不予退还（抵房费）；出租屋内，两个已拆除的空调外机和还未拆除的高低床，小汪取走时候要有警察在场；小汪承担两套房屋未结清的水电煤费用。
【案例点评】
本案看似是件很小的事情，但涉及的法律关系比较复杂。租赁案件调解的核心在于平衡双方权益，促进双方和解，实现案结事了人和的目标。调解过程中，调解员首先全面了解了案件背景和双方争议的焦点。调解员运用“背靠背”和“面对面”的调解方式对双方当事人进行引导，并灵活运用法律知识，依据相关法律规定进行调解，对双方当事人的诉求进行解读，明确双方的权利和义务。同时，积极引导换位思考，理解对方的立场和难处。通过调解，双方在理解的基础上达成协议，在调解阶段和钱款的给付阶段调解员、办案民警、律师始终跟进，真正做到案结事了，避免了直接的冲突和对立，有利于维护良好的社会关系。
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