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□ 通讯员 马姗姗 记者 徐荔
被执行的房产“自带”超长租约，产权人迟迟无法使用，究竟该判“买卖不破租赁”，还是租约无效归还房产？而出租方和承租方竟还有着“特别”的关系……日前，上海市第一中级人民法院对该案做出了判决。
案件回顾>>>
宝林公司是某休闲购物中心的开发商，与诚天公司达成合作开发协议，将此处房地产长期出租给诚天公司。后因宝林公司欠款未还而被申请执行，该休闲购物中心被抵押给了多鑫公司。多鑫公司委托法院拍卖此处房地产，变卖须知中写明：“此处房地产为带租约、整体按现状变卖……买卖人若对原房东与承租人的约定有异议，应通过协商、另诉等方式解决。”该房地产最后流拍。
而后，多鑫公司将债权转移给了艾泉公司，艾泉公司在执行过程中通过以物抵债方式取得了该房地产的所有权。艾泉公司在查阅之前宝林公司与诚天公司的多项开发、补充、还款协议后，认为诚天公司与宝林公司之间达成一系列补充协议的目的是为了转移资产逃避执行，于是向上海一中院提起诉讼，要求两家公司立即返还某休闲购物中心的房产及使用权。
艾泉公司认为，宝林公司的法定代表人与诚天公司的法定代表人为母子关系，两家公司关系匪浅，存在相互持股、账目不清的现象，两家公司恶意串通签署虚假的《包租协议》，制造21年租金已收取的假象，导致案涉房地产被带租拍卖、变卖，艾泉公司不能使用房屋或收取租金，严重损害了艾泉公司的利益。
宝林公司与诚天公司则都表示，艾泉公司如果对带租约拍卖、以物抵债有异议，应当在执行程序终结前提出。现因前期执行阶段，法院未否定租约合法有效，根据“买卖不破租赁”原则，租约应继续履行。
关于艾泉公司同意带租约拍卖后，是否有权另行提起租约无效之诉，上海一中院经审理后认为，前案执行过程中，艾泉公司对案涉租约的效力、剩余租期的租金支付都提出过异议，但拍卖须知明确写明买受人对租约有异议需要另行诉讼解决。艾泉公司作为最终的买受人，涉案房地产上是否存在合法有效的租约、该租约的履行情况等都直接影响着其取得涉案房地产后的权益。所以，艾泉公司作为利害关系人有权提起本案诉讼。
那么，案涉租约是否有效？上海一中院认为，经审查，2010年签订的《包租协议》中记录有2011年才形成的三期房地产权证号，明显不合常理。而且宝林公司与诚天公司就涉案房产的交接、占有、支付租金等结算明细不符合正常租赁关系中费用支出的规则，案涉协议实际并未真正履行。因此，宝林公司与诚天公司为非法获利，恶意串通，虚签合同，虚假履行，意图长期占有使用房屋，损害了艾泉公司的合法权益，租约应属无效。
最终，上海一中院判决案涉租约无效，宝林公司和诚天公司返还涉案房产，驳回艾泉公司其余诉讼请求。上海市高级人民法院二审维持原判。
说法>>>
该案主审法官胡桂霞指出，“恶意串通”是指行为人与相对人互相勾结，为牟取私利而实施的损害他人合法权益的民事法律行为。恶意串通的民事法律行为在主观上要求双方有互相串通、为满足私利而损害他人合法权益的目的，客观上表现为实施了一定形式的行为来达到这一目的。
该案中，宝林公司将抵押的涉案房地产通过倒签合同的方式，出租给诚天公司，将租约签订时间设定在抵押登记时间之前，以达到阻止拍卖进程、以买卖不破租赁的规定合法继续使用涉案房屋并获取巨额租金利益的目的。宝林公司和诚天公司的恶意行为致艾泉公司虽取得涉案房地产的所有权，却无法实际使用并收益，严重损害了艾泉公司的合法权益，符合恶意串通的构成要件，应属无效。
根据《民法典》第一百五十七条之规定，恶意串通致协议自始无效后的法律后果包括：财产返还，双方因该协议取得的财产应相互返还，不能返还的折价补偿；过错赔偿，有过错方需赔偿对方因此所受损失，双方恶意串通的各自承担相应责任；追缴财产，若损害国家、集体或第三人利益，法院可收缴双方所得财产归国家或返还受损方；责任升级，除民事责任外，还可能因扰乱市场秩序、虚构交易等行为承担行政罚款，构成犯罪的将被依法追究刑事责任。（文中公司均为化名）
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