租购同权政策落地迎来契机

　　长期以来，住房租赁市场存在诸多问题，如租购不同权、提灯定损、租户擅自改建等。7月21日，国务院发布《住房租赁条例》，这是我国第一部专门规范住房租赁的行政法规。“条例”的出台不仅对住房租赁市场的多种乱象予以规范，也在保障租赁双方权益的同时，为推动“租购同权”等政策落地提供了法律依据。

　　教育资源均等化为租购同权落地提供契机

　　实践中承租人面临多重租房困境，其中租购不同权是承租人关心的问题，如子女入学壁垒亟待解决。此次“条例”明确租购住房在享受公共服务上具有同等权利。

　　北京大学法学院楼建波教授在接受采访时表示，“租购同权”政策落地是一个过程。以广州为例，当前租购同权仍存在身份要件（户籍或人才资格）、无房要件和监管要求（合同备案）三重门槛。“条例”通过明确租赁合同备案义务，为租购同权落地提供了技术基础，但在公共资源有限，尤其是优质教育资源紧缺的情况下，分配难免存在优先顺序。

　　在华东师范大学曾刚教授看来，这一局面正随着社会变化开始松动，大城市学区房需求逐步下降（如上海中心区小学开放招生名额），教育资源均等化政策（如优质学校办分校）缩小了校际差距，这些都为租购同权落地提供了契机。

　　首都经济贸易大学赵秀池教授则建议，根据“条例”制定承租人子女入学等公共服务享受规则，明确享受同等待遇的具体条件。同时，将租赁住房与积分制度结合起来，把租赁年限纳入公共服务准入评分体系，避免“同权”沦为口号。

　　可将“提灯定损”行为纳入诚信档案

　　在租房市场中，房东随意涨租、“提灯定损”、甲醛房等房屋安全隐患，以及租户擅自改建房屋引发纠纷等问题备受关注。

　　楼建波表示，“条例”虽未直接禁止房东随意涨租，但通过鼓励增加租赁住房供给，如支持企业盘活改造闲置房屋、建立租金监测机制，从宏观层面对市场进行调控。他同时提醒房东加强防范意识，在和租户签约时明确是否允许改建、如何改建以及违约责任；还要定期入户检查，发现问题可要求停止侵害、恢复原状或赔偿损失。

　　曾刚则认为，“条例”的原则性规定需要地方细则与诚信体系支撑，建议由中立的第三方专门机构处理纠纷，对于随意涨租、“提灯定损”等行为，可纳入社会诚信档案进行惩戒。若租户损坏房屋后跑路，也需要由政府支持的追收机构介入，同时要发挥行业协会作用。

　　赵秀池则提醒租户签约前必须验房，合同中要细化甲醛房条款，万一租到“甲醛房”，先与出租人协商，协商不成再申请调解，调解不成可诉至法院。

　　建议将老年人纳入安居工程覆盖范围

　　近期，老年人租房被拒新闻登上热搜，老年群体租房难问题引发关注，部分中介机构表示“不租给60岁以上老人”，有的甚至将年龄门槛划至55岁。

　　对此，楼建波表示，老年人的租房需求理应受到重视。“条例”第14条“培育市场化、专业化的住房租赁企业”的规定，为解决老年人租房需求提供方向。目前市场上已出现医养租结合的企业，正是将养老服务与住房租赁结合的有益尝试。

　　赵秀池坦言，目前“条例”并未涉及年龄歧视问题，实践中如何化解风险降低房东担忧至关重要。因此，当务之急是通过签订补充协议细化意外责任，也可以通过保险机制规避老年人租赁房屋产生的风险。

　　曾刚则建议，地方政府在细则中拓展安居工程覆盖范围，将老年人纳入保障对象。同时，建议政府引导企业参与适老化租赁住房的建设和运营，可以将闲置房产改造为老年公寓，拓宽供给渠道满足老年人租房需求。（记者  朱非）