“工资都快发不出了！没办法一次性交租金”

　　□  记者  章炜

　　7月22日，宝山区大场镇一热门商圈，两家企业负责人共同在调解协议上签字。这场持续近数月的租金拖欠纠纷，最终以“物托管”的创新方案落幕——既保障了出租方的租金权益，又为经营困难的承租方留出缓冲空间，更确保了商圈招商运营不受影响。

　　租金欠付陷僵局，商圈经营遇考验

　　2025年7月5日，大场镇人民调解委员会接到一家仓储公司的调解申请。据了解，双方自2023年起建立租赁关系，商贸公司先后租用商圈110室、211室及B01-B03室房屋。但自2024年9月起，商贸公司未能全额支付租金，累计欠款引发争议。

　　“每月租金要覆盖场地维护、人员工资等成本，拖欠款已影响公司现金流！”调解现场，仓储公司负责人态度坚决，要求全额支付租金及违约金，否则将通过法律程序解约追责。而商贸公司负责人则面露难色：“受市场影响销量大跌，员工工资都快发不出来了，而且租金计算方式也有疑问。”双方各执一词，协商瞬间陷入僵局。

　　沟通解心结，法理情理双兼顾

　　调解员意识到，该案若处理不当，不仅会导致两家企业对簿公堂，更可能因房屋占用影响商圈后续招商，波及区域经营秩序，当即决定启动“背对背”模式。调解员首先与仓储公司负责人单独交流，对方坦言核心顾虑并非不愿协商，而是担心让步会引发其他租户“跟风拖欠”，破坏租赁管理秩序。

　　调解员结合双方多年的合作历程，指出彼此已建立一定的信任基础，出现争议在所难免，要珍视合作情谊，以务实态度共商出路。若通过法律程序解决纠纷，可能面临耗时久、成本高的问题，且会彻底破坏双方合作关系，建议其在维护自身权益的同时，适当考虑商贸公司的实际困难，为协商留出一定空间。

　　随后，调解员又单独与商贸公司负责人沟通。公司负责人详细说明了当前的经营困境。他表示，受市场环境影响，产品销量大幅下滑，资金回笼困难，员工工资发放面临压力，确实无力一次性支付全部欠款。调解员向该负责人释明，虽然公司面临经营困难可以体谅，但未按合同约定支付租金确实构成违约，需承担相应责任。根据《民法典》规定，商贸公司作为承租方，未按约支付租金已构成违约，建议商贸公司在承认违约事实的基础上，提出更具体、可行的解决方案，以展现解决问题的诚意，争取仓储公司的理解。

　　最后，双方一致认可关于欠租金额，应当以合同及补充协议为准，但商贸公司详细阐述了企业经营面临的难处，提供了财务报表等证明材料，仓储公司也表现出谅解之意。调解员建议在承租方经营困难的情形下，双方可基于公平原则以书面形式协商变更合同内容，例如调整付款方式、延长付款期限等。

　　最终，在调解员的努力下，双方共同签署了调解协议。双方于7月22日终止所有租赁合同，商贸公司3日内将110室、211室可移动物品集中至B01-B03室，不可移动物品归仓储公司所有；B01-B03室由双方共同上锁，货物作为租金履约担保，待欠款结清方可处置；仓储公司可正常对外出租涉案房屋，若与第三方签约，滞留货物视为自动放弃，避免占用资源影响招商。

　　案例点评

　　在准备阶段，调解员并未急于促成和解，而是通过细致查阅租赁合同、付款凭证、沟通记录等关键材料，并分别与出租方和承租方进行多轮深入沟通，全面掌握了纠纷产生的背景成因、合同履行的具体争议点以及双方的核心诉求与底线，为后续制定针对性调解策略、精准切入争议焦点奠定了坚实基础。

　　进入正式调解程序后，调解员从人情、事理、法理的角度切入，通过换位思考引导双方放下成见、缓和激烈对立的情绪，重建基本的沟通与信任，为理性协商创造了良好氛围；然后，对租赁合同中涉及的权利义务条款、违约责任认定、损失计算标准等争议焦点进行逐一释明和深入剖析，清晰勾勒出双方的法律风险及可能的诉讼后果，确保了任何调解方案的拟定都于法有据、严谨合规。