多次带看价格谈好了 买家却突然“失联”？

　　□  记者  章炜

　　半年前，想在金山张堰置业的王先生与中介经纪人小朱达成口头约定，由小朱协助购房，成交后支付中介费。小朱耗时一个多月筛选十余套房源、多次带看并全程参与价格谈判，可就在即将签订购房意向书时，王先生突然“失联”，后经证实，他已通过另一家中介买下该套房屋。小朱向王先生索要中介费遭拒，双方共同向金山区张堰镇调委会申请调解，以解决此纠纷。近日，这场因“跳单”引发的中介合同纠纷，在调解员的介入下得以圆满解决。

　　口头约定成“空文”，服务后“跳单”起争执

　　半年前，王先生计划在金山区张堰镇购置一套房产，通过朋友介绍联系到当地中介公司经纪人小朱，希望他帮忙物色合适房源。双方虽未签订书面委托协议，但口头约定，若购房成功，王先生将向小朱支付相应中介费。

　　此后一个多月里，小朱根据王先生的购房需求，筛选了十余套房源，并多次带领王先生实地看房。其间，两人通过微信、电话频繁沟通，从房屋户型、周边配套到价格谈判，小朱都全程参与。然而，就在小朱准备协助双方签订购房意向书时，王先生却突然“失联”。几天后，小朱从同行处得知，王先生已通过另一家中介公司买下了该套房屋。

　　“我辛苦忙活了一个多月，提供了房源信息、带看服务，还帮着谈妥了价格，最后却被‘跳单’，这太不公平了！”小朱多次联系王先生要求支付中介费，均被拒绝。

　　王先生则态度坚决，表示自己最终选择另一家中介公司，是因为对方中介费报价更低、服务更主动，属于消费者的自主选择权，并非恶意“跳单”，因此拒绝支付任何费用。“我和小朱没有签书面合同，选择哪家中介是我的自由，凭什么要给他钱？”

　　面对王先生的拒绝，小朱情绪激动地拿出关键证据：带看记录、与王先生的沟通截图、与房东的价格磋商微信记录等，强调自己的服务已进入实质阶段——不仅提供房源信息，更协助谈妥合同价格、付款方式等核心条款，为交易落地奠定基础。“这套房子能顺利成交，完全依赖我前期的工作成果，他绕开我找其他中介，就是在无偿占用我的劳动成果！”双方各执一词，僵持不下，矛盾一度剑拔弩张。

　　调解员明确“跳单”的法律界定

　　为避免矛盾进一步激化，调解员决定采用“背对背”沟通方式，先分别与双方梳理事实、了解诉求。在与小朱沟通时，调解员耐心倾听其诉求，同时引导他理性看待纠纷，告知其虽然提供了服务，但交易最终并非由其完成，若坚持全额索赔可能面临时间成本增加等问题。在与王先生沟通时，调解员则重点询问了其选择其他中介的原因，并向其普及了中介合同相关法律知识。在掌握基本事实后，调解员组织双方进行“面对面”调解，并向双方明确调解规则，要求围绕事实、保持理性沟通。

　　调解员首先向双方阐释了《民法典》中关于中介合同的规定，明确指出第九百六十五条对“跳单”行为的约束力。强调虽然双方无书面合同，但有口头约定，且小朱提供了具体房源信息并已完成带看、价格协商等，王先生已实际接受了服务，双方形成了事实上的中介合同关系。王先生利用小朱提供的房源信息及服务后绕开其成交，违反了诚实信用原则，理应承担相应责任。

　　针对王先生“未签合同”和“价格更低”的辩解，调解员指出，第一，口头委托同样具有法律效力，王先生后续通过其他中介成交，本质上是利用了小朱的劳动成果。法律上的“跳单”重在审查是否“利用服务后绕开”，而非是否签订了书面合同；第二，行使自主选择权的前提是不侵犯他人合法权益，王先生的行为本质是利用了小朱的劳动成果为自己谋利，构成了不当得利。

　　在明确法律责任后，调解员引导双方换位思考。一方面劝说小朱，考虑到交易最终并非由其全程完成，可在报酬金额上适当让步，以快速化解纠纷；另一方面劝导王先生，从经济和时间成本考量，若进入诉讼程序，其可能面临支付中介费及诉讼成本的风险。在调解员的法律阐释和利弊分析下，双方立场逐渐软化，最终同意互相退让一步，王先生补偿小朱前期提供服务的报酬，小朱放弃主张全额中介费的诉求。

　　经过三轮协商，双方最终达成一致意见：王先生自愿一次性向小朱支付服务补偿款，小朱放弃其他诉求，双方就此事再无争议。调解协议签订当天，王先生通过微信转账方式将补偿款支付给小朱，这场持续一个多月的纠纷就此画上句号。

　　王先生虽然是通过其他中介机构与房主沟通后签订买卖合同，但其前期接受了小朱的服务，并利用小朱提供的资源信息达成了后续的交易。其为不给中介费而绕开小朱与其他中介机构订立合同的行为，符合“跳单”违约的构成要件，即委托人接受了中介人的服务；委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务；委托人绕开中介人直接订立合同。《民法典》第九百六十五条规定：“委托人在接受中介人服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”该条文作为分则部分的新增规定，明确禁止“跳单”行为，认可中介合同中“跳单”违约条款的法律效力。该项新规不仅有利于保障中介人、委托人的合法权益，也有利于促进房地产市场的平稳、有序、健康发展，更有利于在全社会弘扬诚实守信的传统美德，形成人人重承诺、守信用的良好风尚。