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□ 通讯员 刘梦 记者 徐荔
以为签了10年“租购协议”，付了100多万元，公租房就能住得稳又买得成？冼先生没想到，这一切突然不作数了。公司破产后，管理人要求已经离职的冼先生腾退房屋，双方对签订的《公租房先租赁后购买意向协议》及补充约定意见相左，闹上法院。冼先生能否获得法院支持？公租房交易又涉及哪些法律要点？上海铁路运输法院通过判决给出了答案。
案件回顾>>>
冼先生曾是上海某电子科技有限公司的员工。2016年11月，双方签订《公租房先租赁后购买意向协议》，约定公司同意冼先生作为企业职工承租公司名下一处位于松江区的公租房10年，租金为40万元，10年禁售期满后经审批可上市交易。双方另补充约定，冼先生如在离职前一次性付清购房款，可取得房屋。合同签订后，冼先生支付了全部租金并实际入住房屋。2018年5月，冼先生离职，离职前向公司支付剩余购房款60万元。
2022年7月，该公司进入破产清算程序，公司管理人认为冼先生在禁售期届满前离职，已不符合公租房承租资格，而双方关于冼先生离职前付清购房款仍可保留房屋的约定违反公租房政策，因此认为合同无效或解除，并要求冼先生腾退房屋。
冼先生则认为协议合法有效，请求法院判令公司在房屋满足交易条件时协助办理过户手续。双方争执不下，于是诉至上铁法院。
上铁法院经审理认为，该案涉及几个要点：首先是合同效力。双方关于“在离职前一次性支付所欠房款，保留房屋”的补充约定，变更了《公租房先租赁后购买意向协议》中关于公司职工才能承租案涉公租房的相关条款，违背了先租后售公租房关于承租主体范围的硬性规定，且该补充约定实质上确认承租人在禁售期内可提前锁定公租房购买资格，这与公租房禁售期内禁止买卖、禁售期满需行政审批通过才能交易的试点政策相悖，损害社会公共利益。因此，根据原《合同法》第五十二条第四项规定，应认定无效。
第二是过户请求。根据公租房相关行政政策规定，公租房上市交易需满足一定条件，需禁售期满且通过行政部门审批后才能销售。该案中，由于涉案房屋禁售期要到2026年10月份才届满，且房屋交易未经行政部门审批，所以冼先生主张过户的条件尚未成就，法院不予支持。
第三是合同解除权。被告公司进入破产程序后，管理人有权解除双方均未履行完毕的合同，因此《公租房先租赁后购买意向协议》应予以解除。
法院最终判决，合同部分条款无效，其余部分判决解除；冼先生腾退房屋，被告公司向冼先生退还预付的剩余租金并支付利息。
说法>>>
● 损害公共利益的合同条款应属无效。本案所涉协议是双方在《民法典》施行前所签订并成立，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案应适用当时有效的原《合同法》。根据原《合同法》第五十二条第四项规定，合同的订立不得损害社会公共利益。
本案中，本市试点公共租赁房“先租后售”政策，旨在保障住房困难的园区职工获得承租权利，承租人在房屋禁售期满经审批准许上市后才能取得优先购买权，具有明显的公益属性。本案中，双方另行签订“离职前一次性支付所欠房款，保留房屋”的补充条款，实质上是在禁售期内提前锁定购买房屋，离职后也排除了其他职工的承租权利，有悖先租后售公租房试点初衷，损害社会公共利益，因此法院认定该补充条款无效。
需说明的是，该案中，法院是依照《合同法》认定案涉补充协议无效。而根据《民法典》第一百四十三条第三项规定，违背公序良俗的民事法律行为无效。本案中，双方签订的补充协议扰乱了公共租赁房管理秩序，对社会公共秩序造成严重影响，属于违背“公序”，因此上述处理结果也符合《民法典》关于无效民事法律行为的认定精神。
● 保障性住房交易受限。保障性住房交易受多种因素制约，即使签订意向协议，也不代表能当然取得房屋所有权。本案中，冼先生与公司签订“先租后买”意向协议，但房屋买卖受政策审批、合同约定条件限制。公租房禁售期内，交易严格受限，规避政策的买卖或变相买卖行为不被允许。所以，参与此类经济活动时，要全面了解政策和合同条款，充分预估风险，不能盲目行事。
通过此案，法官也提醒大众，先租后售公租房政策旨在保障住房困难群体的居住权益，无论是企业还是职工，签订公租房相关协议都需要遵守相关法律、法规和试点政策。对于企业而言，要认真学习、准确理解并严格贯彻公共政策，强化法律意识，特别是要加强规范租赁管理，杜绝变相销售行为。对于职工，与企业在签订相关协议时，应充分知晓公租房承租、购买的政策限制，确保合同条款符合规定，防范法律风险，必要时可在签约前向住房保障部门咨询相关政策，避免房款两空。
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