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□ 见习记者 刘嘉雯 通讯员 徐娟
客户通过中介的专业服务锁定交易目标、摸清市场信息后，为了逃避服务费，特意绕开中介，与对方私下达成交易的行为，俗称“跳单”。
若中介带看房屋未促成签约后，双方自行通过公共平台发布的租赁信息取得联系并顺利签约，这还构成“跳单”吗？近日，青浦区人民法院就审理了一起中介合同纠纷案件。
中介带看价格没谈拢
2024年2月、4月及6月，夏天物业公司在58同城等平台发布案涉房源的招租信息。同年5月，嘉佳科技公司欲更换公司的租住地址，盈盈房产中介公司向其推荐了大量房源，后组织带看包括案涉租赁房屋在内的大量办公楼，并多次与夏天物业公司及房屋产权方欣欣公司磋商租赁条件。其间，盈盈房产中介公司明确表示免除中介费，嘉佳科技公司也对其中一套房屋表示满意，但在与夏天物业公司的磋商中，因价格超过预算未谈拢。在后续沟通中，盈盈房产中介公司也没能促成双方签约。
2024年6月，嘉佳科技公司通过夏天物业公司发布在58同城上的招租信息，再次联系上夏天物业公司的工作人员并进行磋商。最后，嘉佳科技公司与房屋产权方欣欣公司顺利签订了《租赁合同》。
数月后，盈盈房产中介公司发现双方已签订合同，认为自己被“跳单”，便将嘉佳科技公司、夏天物业公司诉至青浦法院，要求两家公司赔偿其佣金损失及资金占用利息。
庭上，夏天物业公司表示，自己是某园区办公楼的招商公司，并非该案的适格被告，与盈盈房产中介公司间也不存在中介合同关系，且盈盈房产中介公司并未向其提供中介服务，双方对佣金的约定也并不明确。其次，案涉房屋是嘉佳科技公司通过58同城上的招租信息，与房屋产权方欣欣公司签订了租赁合同，与盈盈房产中介公司无关，因此不存在“跳单”情形。
嘉佳科技公司则认为，与盈盈房产中介公司间的沟通仅限于前期问价咨询，且原告提供的房源信息都是公开信息，并不涉及特意绕开中介与对方私下达成交易。
法院认定不构成“跳单”
法院经审理认为，司法实践中，“跳单”的认定需要同时满足三个条件：委托人接受了中介人的服务、委托人利用了中介人提供的信息机会或者媒介服务，委托人绕开中介人直接订立合同。
该案中，盈盈房产中介公司曾向嘉佳科技公司明确表示提供中介服务免费，因此，无论盈盈房产中介公司是否促成合同订立，嘉佳科技公司都不承担支付佣金的义务。在第一次磋商中，因未能谈拢价格，嘉佳科技公司向盈盈房产中介公司作出了无法订立合同的意思表示，因此盈盈房产中介公司并未促成案涉租赁合同订立。同时，案涉房屋的租赁信息通过多个平台发布，并非盈盈房产中介公司的独家资源。而最终促成签约的过程中，盈盈房产中介公司都没有参与。因此，法院认定两被告的行为不构成“跳单”。但考虑到盈盈房产中介公司确实为促成租赁提供介绍房源等服务，法院酌情判令夏天物业公司向盈盈房产中介公司支付必要费用1万元。
一审判决后，夏天物业公司提起上诉，上海市第二中级人民法院审理后判决驳回上诉，维持原判。
说法>>>
在商业地产租赁中，中介机构作为“牵线人”，为促成交易付出了大量劳动。当辛苦付出面临“竹篮打水一场空”的风险时，中介方的权益该如何保障？
法官认为，中介方在接受委托或者提供服务前，应与委托人签订书面中介服务协议，明确约定服务内容、佣金标准、支付条件、违约责任等关键条款。在提供房源信息时，可要求客户签署《看房确认书》，确认房源由本方首次介绍、带看的事实。这不仅是收费的依据，也是后续中介方主张权利的基础证据。同时，中介方在提供服务过程中，应注重证据的收集与保存，尤其是能够证明本方持续参与交易、提供中介服务的材料。在业务沟通中，应注意表述的准确性，避免作出“免费服务”“佣金返现”等可能弱化收费主张的承诺，还应明确告知客户中介服务的收费性质及标准。中介方要注意以专业、规范的姿态开展业务。
（文中涉案公司均为化名）
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