真假房主

　　案情回顾

　　千挑万选相中心仪房屋，付清首付只待发放贷款，但卖房人突然声称，其并非房屋产权人，无权处分该房屋。

　　细究原因，原来离婚协议写明房屋归前夫所有。

　　到底，谁才是真正的房主，房屋交易能否继续。

　　2013年4月，马女士与丈夫王先生签订《离婚协议书》，约定该房屋归王先生所有。

　　2015年11月，毛女士与马女士签订《上海市房地产买卖合同》，随后付清首付款。

　　2016年4月，马女士以该房屋归前夫王先生所有为由，拒绝履约，被毛女士起诉到法院。

　　2016年12月，一审驳回毛女士要求继续履行合同的诉请，毛女士上诉至上海一中院。

　　2017年3月，上海一中院开庭审理该案，上诉人毛女士的代理律师、被上诉人王先生参加庭审，被上诉人马女士未到庭。

　　法庭调查

　　毛女士向法庭提交新证据，证明马女士和王先生在《离婚协议书》签订当日，将约定马女士所有的另一套房屋变更登记在王先生和双方儿子名下，说明《离婚协议书》已作变更，本案房屋实际应属马女士。

　　毛女士：

　　请求马女士继续履行房屋买卖合同，将房屋过户至毛女士等名下，并支付逾期过户违约金。

　　王先生：

　　房子归我所有，我不同意出售。

　　法庭辩论

　　本案争议焦点为1.被上诉人马女士是否属于无权处分？2.双方之间房屋买卖合同是否可以继续履行？请双方围绕争议焦点开始辩论。

　　毛女士：

　　马女士是有权处分的。《离婚协议书》　的约定属于他们内部的约定，且他们没有到不动产登记处变更登记。并且，《离婚协议书》　约定宝山区某房屋属于马女士所有，但两人在协议书签订当日，已将宝山区某房屋登记至王先生及其子名下，这一事实说明马女士与王先生变更了《离婚协议书》　的约定，本案房屋实际应属马女士。

　　王先生：

　　马女士在我不知情的情况下擅自出售我的房屋，是无权处分，我知道之后及时制止、坚决反对她出售我的房屋。即使合同有效，如果我不同意出售的话，合同是不能履行的。至于《离婚协议书》　中约定的另一套房屋与本案争议无关。

　　毛女士：

　　房屋产权登记在马女士名下，合同的履行不存在障碍。我们基于房屋产权登记信息而与马女士签订合同，我们是审慎的，也是守约的。现在，我们已经准备好全部房款了，随时可以完成房屋交易。

　　王先生：

　　我认为在整个交易过程中中介、马女士和毛女士都各有过错，毛女士与马女士恶意串通，损害了我的利益。

　　法院判决

　　上海一中院二审认为，《离婚协议书》　本质上属债权合同，合同约定不直接发生物权变动的效果，本案房屋所有权并不因《离婚协议书》　的成立而发生变动。从马女士与王先生变更另一套房屋产权的行为可知，双方履行《离婚协议书》　并无客观障碍，该房屋未能及时按约登记至王先生名下所造成的后果，应由王先生自行承担，而不能转嫁给善意购房的毛女士。若王先生认为其权益受到侵害，可向马女士另行主张。

　　上海一中院遂改判房屋买卖合同继续履行，马女士向毛女士支付逾期过户违约金。

　　文/朱晨阳

　　欣法官提示

　　1.《离婚协议书》　约定房屋产权归属后，应及时变更产权登记，确认房屋产权人的标准以不动产登记簿登记的信息为准。

　　2.购买二手房时，应当全面审查房屋产权信息，确认该房屋是否存在共有产权人、抵押权人等其他权利人，若属于夫妻共同财产，还须征得其配偶同意。

　　本期“欣法官带你看庭审”到此结束，感谢收看，期待您的下次关注！