物业房产

　　买房暂不过户，是否会有风险

　　我看中一套二手房屋，因为他想省掉一些税费，所以跟我商量先交房给我，等明年再和我一起到房屋交易中心办理过户等手续。

　　根据他的提议，今年我先支付房价的70%，房产证押在中介处，双方签订房屋买卖合同，待明年办理过户时再付清尾款。

　　请问律师，如果我接受这样的操作方式，对我来说可能会产生什么风险，这种做法可行吗？——钱女士

　　上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

　　这种方式虽然具有可操作性，但不合法，并对钱女士来说存在一定的风险，因此不建议钱女士接受这样的操作方式。

　　首先，房主为了省税费而提出这样的操作方式，其行为本身已违反了相关法规；

　　其次，在房产不过户的情况下，根据　《物权法》，房主仍是该房产的所有权人。如果房主缺乏诚信，或者房产价格持续上升，房主完全可能“一房两卖”或者毁约。

　　虽然该房产证扣押在房屋中介处，但作为产权人的房主挂失补办一张房产证并不是难事。一旦遭遇“一房两卖”，钱女士将增加不必要的维权成本。

　　早年赠送房产，如今能否反悔

　　我家10年前在上海购置了一套房子，当时家人都在无锡，是爷爷奶奶将无锡的房子卖掉，加上我父母出资5万元，一同购置了面积70多平方米的一套房子。

　　在登记产权的时候，爷爷将产权给了我，所以房产证上只有我一个人的名字。

　　这10年他们一直住在无锡我母亲的产权房内，由我父母照顾。

　　我在2012年卖掉原来那套房子，购置了一套100多平方米的房子，但现在爷爷奶奶突然要求在产权证上再加上他们的名字，表示对当初送给我房子翻悔了，要拿回房子和其他子女一起分。

　　请问律师，如果打官司，爷爷他们能要回房子吗？

　　——王先生

　　上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

　　赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给与受赠人，受赠人表示接受的合同。按照　《合同法》　第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。

　　《最高人民法院关于贯彻执行　〈中华人民共和国民法通则〉　若干问题的意见》　第一百二十八条规定：“公民之间赠与关系的成立，以赠与物的交付为准。赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立；　未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”

　　王先生的爷爷奶奶和父母出资购买房屋，并赠与王先生，房产证上登记为王先生的名字，并且房子由他实际居住使用，该赠与行为已经发生法律效力，他们无权要求王先生退还，也无权要求在新买的房屋产权证上登记为权利人。

　　出租人非房主，协议能否解除

　　我前段时间与别人签订了店铺租赁合同，现在还没有实际经营，发现这个“甲方”并不是房子的产权人。但他说房主是他亲戚，委托他对外出租。

　　现在我觉得心里不踏实，另一方面开店的事也遇到一点麻烦，因此我想解除合同，但对方不同意。

　　请问律师，我是否能以房屋不是他的为由，单方面解除这份租赁合同？

　　——高先生

　　上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

　　如果出租人确实有委托书，委托书内容具体完整，授权内容明确，日期清楚，那么合同上的出租人是产权人的代理人。该出租人是有权跟你签订租赁合同的。这种情况下合同合法有效，你不能单方面解除合同。如果实在是不想租下去了，应当跟对方协商解除合同。书面签署解约协议。

　　如果出租人没有获得授权委托，合同上签字的出租方就没有代理权。　《合同法》　第48条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”。

　　在这种情况下，应依据　《合同法》的规定处理，即：“相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”

　　也就是说，高先生可以通过催告来要求房屋产权人进行追认，如果高先生不愿进行催告，可以通知对方撤销合同。