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　　破坏小区绿化，应当怎样纠正

普通住宅小区内，有住在一楼的住户侵占公共绿地种植花草树木，并用围栏围起来。

小区物业和居委会之前通过业主大会作出决定，将小区部分公共绿地改建成非机动车停车坪，该住户以破坏绿化为由拒绝对其占用的公共绿地进行改造。

请问律师，我们应当怎样纠正这样的行为？——微信网友

上海君澜律师事务所朱静亮律师回复如下：

对于您的问题，我认为应该分如下几个层次回复：

1、小区公共绿化的所有权属于谁？

根据《物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。

《上海市住宅物业管理规定》第四十三条也规定，物业管理区域内的共有绿化归业主共有。

因此，除城镇公共绿化或者明示属于个人（即房地产权证上明确包含）

的绿化，小区内的公共绿化归业主共有，任何住户都无权侵占小区公共绿化。因此，该用户的行为违法。

2、业主侵占公共绿化，其他业主应如何维权？

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

一般住户在入住小区时，都签署过相关的管理规约，现在该业主的行为明显违反了管理规约。

另根据《上海市绿化条例》，任何人不得擅自占用公共绿地。该用户的行为也已经违法。

因此我们认为，如果有业主擅自侵占公共绿化，可以通过两个途径维权：

1、业委会委托物业起诉该名业主，要求其拆除围栏，排除妨害。

2、通过拨打“12345”市民热线，向相关政府部门举报该名业主的违法行为，并要求整改。

此外，对于如何将公共绿化转化为停车位，虽然您并未问及，但我认为也有必要说一句。

按照法律规定，这需要经过两步。

首先，根据《物权法》第七十六条之规定，改变绿地性质的决定应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

因此，将绿化变为停车坪要求业主大会双“三分之二”通过。

其次，由于绿地变更为非绿地，还可能涉及政府规划及绿化管理，因此还可能需要市绿化及规土部门审批。

因此，您提到说经过业主大会一致通过此决定，我认为在程序上还须保证没有瑕疵。

为防止有些住户以业主大会毁坏绿化说事，建议您再向政府部门咨询下相关审批程序。

楼上私设水池，漏水如何维权

我的商铺天花板漏水已达三年之久，开发商和物业说房子已经过保质期了，漏水的地方是二楼公共平台，被二楼住户私占，他家自己铺设了大理石做出养鱼的水池，导致此处常年漏水。为了这事我跟二楼的住户也沟通过，却没有结果。

请问律师，现在我该怎么办？——微信网友

上海君澜律师事务所朱静亮律师回复如下：

对于二楼用户私自占有公共平台铺设鱼池漏水侵害您的权利，我认为您可考虑有如下方案解决：

1、要求物业公司排除二楼用户占有公共平台。

根据《物权法》第十七条之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

如果二楼平台不属于二楼房屋产证内（专有部分）的话，就应该是专有部分以外的共有部分，属于全体业主共有，任何单一住户都无权独占该平台。

因此，该住户的行为可能违法了物权法。

而根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定，业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。

如果当初业主入户时签署过相关的管理规约，禁止侵占共有部分的话，您可以要求物业公司作为主体向人民法院起诉，诉请二楼住户恢复原状。

如物业公司有顾虑，您也可以先拨打“12345”市民热线向政府部门举报，要求政府部门确认该鱼池为违法建筑后，再要求物业公司协助拆除。

2、自行要求二楼用户排除妨害及赔偿。

根据物权法规定，妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。权利人可以视情况单独或合并使用前述权利保护方式。

具体到本案，无论二楼住户占有公共平台搭建鱼池是否合法，其行为已经侵害到了您正常使用商铺的权利，并且漏水可能已经造成了您的经济损失。

因此，您可以起诉到法院，要求对方做好鱼池的防水措施，并赔偿您的经济损失。

但这个诉讼最关键的是您需要向法院举证，即您的房屋漏水是因为对方鱼池的问题造成的。

就此诉讼我还有一个建议，即您可以在立案后向法院提出鉴定申请，由专业的鉴定机构对此问题进行鉴定。

给前女友百万，疑遭诈骗咋办

我2015年在日本的时候交了个女朋友，之后相处不到一年时间，她跟我说要作代购生意，让我投资100万元。

我跟我爸说了这事，我爸就分19笔转了共计98万余元到她的支付宝账号。

钱转完不到十天，我女朋友就玩失踪了。

之后我得知她回了国，并且偷走了我护照、国内驾照、手表和电脑等财物，还在QQ、微信上拉黑了我和家人。

现在我得知，当初接收钱款的支付宝账号是她妈妈的，现在她们全家电话号码都换了，我去报案公安不给立案。

请问律师，现在我该怎么办才能要回这些钱？——微信网友

上海君澜律师事务所朱静亮律师回复如下：

根据您的描述，我个人也倾向于您的前女友有诈骗嫌疑，但是警方目前不立案也是有其道理的，具体分析如下：

根据《刑法》，诈骗罪是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。

按照您的描述，在您打钱给前女友之后，她就回了国，将与您所有的联系方式都切断了。这可以体现她有非法占有的目的。

至于是否虚构事实，则需要由警方作进一步调查。

但警方不立案，也有其道理。

首先，你们之前有恋爱关系，所以你打钱给她，可能只是基于恋爱关系的赠与或借款，而她现在不还钱，仍属于民事纠纷，而不是刑事纠纷。

其次，从现有证据无法确认你打钱的账户，与你前女友有什么关系，因为您也提到收款的不是她名下的账户。

最后，目前您提供不了前女友的任何线索，也找不到她，更有可能的是，您连这个前女友的真实身份都不知道。

因此公安部门在目前情况下，暂不立案也是有道理的。

那么现在您应该怎么办呢？

我认为，就您转给女朋友的钱来说，无论是希望通过刑事途径或是民事途径解决，都必须解决一个最首要的问题，就是获得您女友的真实身份。

简单来说，就是获得她的真实姓名和身份证号码等基本个人信息。

只有当您确实锁定这个人了，才能选择通过民事或刑事的方向去解决。

如果您连女朋友是谁都无法确认，那么我相信这个案子无论是公安机关或者法院都是不会受理的。

因为你们之间有支付宝转账记录，且支付宝都是实名制的，所以您可以考虑委托律师进行调查，或者通过法院开具调查令的方式，由律师调查该支付宝账户属于谁。

如果确实是属于您女友的母亲，可以再委托律师通过户籍信息查询的方式，确定您女友的个人信息。

等锁定到她个人之后，再与其取得联系，并决定下一步的操作。

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