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【内容摘要】上海政府早于上世纪八十年代着手进行旧住房综合改造，目前改造工作已取得了一定成果。然而，由于旧住房建筑面积限制、空间结构不统一、社区间环境差异大等问题的存在，推进房屋独立卫生设施的建设依然面临着许多阻碍。此外，改造工作也面临资金紧张、沟通不到位、监管缺失等诸多问题。在政府大力推进旧区改造的过程中，充分利用现有资金，选择适当改造模式；设立反馈渠道，完善居民沟通机制等，是推进改造顺利进行的有效措施。
【关键词】旧住房综合改造 资金限制 反馈机制 改造模式
□龚曼昀 王悦
上海的旧住房综合改造政策已实施多年。截至2019年上半年，上海共启动实施旧住房综合改造9247户，面积达31.74万平方米。
各区政府对旧住房综合改造进行了诸多探索：虹口区针对不同小区采用了多样的改造模式，部分小区选择在不变动现有住户的基础上进行改建，部分小区则选择长期迁出现有居民进行大规模重建；黄浦区在石库门旧改中有了新侧重，明确保留历史风貌保护区；静安区部分小区的原拆原还政策得到居民的一致好评。虽然上海各区对旧住房综合改造皆取得了一定的工作成果，但是纵观全局，在推进综合改造的过程中，依然存在着诸多问题亟待完善和解决。
一、上海旧区改造当前问题（一）资金取得困难，居民改造意愿低
根本解决上海老旧住房问题的改造模式是原拆原还，即拆除后重建。但由于营利空间小，原拆原还政策大部分由政府出资推进，投入资金包括居民的搬迁安置补贴、土地费、重建费用等。过去，原拆原还式改造可以通过建造、销售商品房平衡政府前期的财政支出，但老旧住宅综合改造作为民生项目几乎只有产出，没有营利空间，导致少有其他各界资本愿意主动投入。
相比对老旧房屋进行综合改造，部分居民更愿意接受拆迁。改造政策涉及的老旧住房往往位于市中心地价不菲的区域，若进行拆迁，居民可以在获得巨额拆迁款后重新购置新房或用于其他。而旧住房综合改造意味着居民只能搬回原来的住处，无法获得拆迁款，这样的差异让部分居民不愿接受。（二）施工沟通不畅，房体条件局限
由于施工前相关工作人员并未和住户进行良好的沟通，导致改造后的房屋不符合住户的要求，出现了管线漏水、排气不通等质量瑕疵，虹口区春阳里的部分住户只能对刚改造完的房屋再次自行整改。同时，老旧住房因为技术和材料的限制，建筑质量无法达到现在商品房的要求。空心砖建筑而成的旧房无法完成外立面翻新工作，因为动工将会导致整面墙体坍塌；木质结构的房屋由于内部湿气过重，即便粉刷新的墙面，梅雨季时墙面仍然会脱落。如果不进行拆迁重建，现有的施工技术实则无法从根本上解决住户生活不便利的问题。
（三）质量问题难保障，反馈机制不到位
对旧住房进行改造后，虽然工程验收时各项设施或各类建筑指标都达到了验收标准，但隐藏的问题却在日后使用的过程中逐渐暴露，例如天台地面龟裂、管线漏水、排气不畅。然而面对这样的问题，小区的居民却没有维护权益的方法。部分小区居民反映物业虽上门查看，但没有任何进行维修的表示和措施，居民只能自行进行管道更换。
设计的失误以及管线的质量问题，导致改造后居民们的生活受到了重大影响。尚有经济余力者，已经开始重新划分格局、装修房屋。但上了年纪的居民无力自行改造，只能默默忍受。旧住房综合改造作为政府的民生项目，后期维护工作缺少关注和监管。
二、建议与对策
（一）选择适当模式，实现因地制宜
当前上海市的旧住房综合改造呈现出百花齐放、各有特色的状态。由于老旧房屋的条件、人员构成各异，区政府财力和居委会组织动员能力也存在差别，各种情况交织在一起导致当前的卫生设施改造模式没有统一标准。各区政府应当综合考虑财政实力和各个小区的改造条件，因地制宜地选择适合的方式进行项目的规划和实施。
（二）加强沟通交流，完善协调机制
居委会是改造项目中连接政府、施工方和居民三方的桥梁。居委会在改造项目开始之前应通过规范的协调会、听证会、评议会与小区居民进行充分的沟通，促使居民详细地了解项目的整体规划及施工细节。三会制度是推进项目进行的重要保障，只有让居民广泛地知悉和了解项目的规划与细节，才能促进项目和谐、平稳、快速地推进。对于改造方案，居委会还应当组织施工方与居民代表、物业、街道、主管部门共同讨论，对居民代表提出的问题和意见进行解答，针对客观条件和居民需求对方案作出适当调整。
（三）优化设计方案，加强施工管理
一些采用“留改”改造的小区，排水、管道、电线排布等很难重新铺排。此外，一些改造完成的小区由于设计和工程质量问题，存在漏水、排水差、屋顶开裂等情况。因此政府在招投标时应审慎选择涉及方案，并和施工方协调工作，适当引进新技术，解决旧住房综合改造过程中存在的困境和难题。（四）建立反馈渠道，保障旧改质量
政府应当设立改造监管部门，对接上海市旧改办和其他有关政府部门，协调城区市政规划。监管部门应当对承揽方进行监管，落实设计方案和整体效果、监督核查整体改造进度，及时对改造项目进行走访、查看。
对于需要迁出居民改造的项目，监管部门要落实居民安置费用的发放，确保居民顺利回迁。同时，构建重大改造失误反馈渠道，在接到居民反馈或者投诉后，监管部门应对居民意见进行核实。如存在重大改造失误的，区政府应协调施工方、社区街道对改造失误项目进行修补、调整，让旧区改造项目真正发挥保障居民切身利益的作用。
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