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□浙江群恒
律师事务所
周玉文 张红平
订立合同的行为是一种典型的民事活动，任何人在民事活动中都应尽到自己的注意义务，否则就要自己承担后果。
前不久有一位熟人任女士拿着购房合同来向笔者抱怨，说自己通过朋友认识了一位置业顾问姚某，姚某向其推荐了一个楼盘，说周围环境如何如何好，东边的空地将来是公园，西边是一条市政道路，这里的楼盘比附近其他地方每平方米要低二千多元，还说她的亲戚也在此买了两套房。任女士被置业顾问的说辞打动，就签下了购房合同。
一年后要交房时她才得知，所谓的公园是一个村的公墓，规划道路毫无踪影，总价近一百万元的房子，现在打个九折也卖不出去。
任女士问，这种情况能否退房或者要求开发商承担违约责任。笔者认真看了购房合同并询问了相关情况后明确告诉她，你这种情况不能认定开发商违约，因此不能退房或者要求开发商承担违约责任。
购房对一名普通消费者来说，可以是一生最重大的决定或者重大决定之一。房屋的地点是否合适，价格是否合理，房屋的结构、户型、空间尺寸、朝向等是否符合自己的需要、达到自己的满意，以及周边的环境、交通状况现状和趋势等情况，这些都是需要认真考虑和权衡的。
为了保护消费者的权益，我国 《消费者权益保护法》《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》都对消费者做出了倾斜保护的规定，对强势的房屋销售方规定了诸多义务，相关部门还制定了《商品房买卖合同示范文本》供买卖双方选择使用。但是，商品房的买卖毕竟是平等民事主体自主和自愿的行为，法律规定不可能考虑到每一名消费者的现实情况和每一个细枝末节，唯有靠消费者自己认真起来，尽到足够的注意义务才行。
比如，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同。亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”这是针对销售方在销售宣传时把商品房说得天花乱坠，而在提供的合同文本中又不予载明，最终使得购房者的信任和预期化为泡影的一条有效对策。
但更为重要的是，如何评判销售方的广告及宣传中的说明是“具体确定”而又对房屋价格有“重大影响”，这绝非易事。
现实中，卖方的宣传和口头解释总让买方相信某一情况是确定的，至少是可预期的，但如果较真起来，买方证明不了卖方的宣传是具体确定的，最终只能自己吃亏上当了。
就以前面提到的任女士为例，即便她真的是受了置业顾问姚某的误导，也已经难以证实了，因为姚某未必会承认。
订立合同的行为是一种典型的民事活动，任何人在民事活动中都应尽到自己的注意义务，否则就要自己承担后果。
当然，在判决书上不会如此表述，而是以合同对此没有约定为由不支持其请求。其实，这就暗含了买卖合同该写却未写明相关约定，或者写入的内容对买方不利但合同仍然有效，则只能维护合同的效力。
民事活动当事人注意义务的判定，通常根据民事活动的性质和类型而有所不同。
购买房屋应当属于较为重大的民事活动，购房者应当尽到最高的注意义务，给予特别的重视，否则即为有过错并应当为这个过错买单。
而不论是应当写入合同而没有写入，还是写入的内容对买方不利，实质上都是当事人的“过错”，需要为此承担责任。
其实，如果对自己的能力没有把握，可以请专业人士给予帮助。
如今在律师业务中，为客户提供订立合同的服务已是一种常规业务。
如果当初有律师为任女士购房把关的话，一定会要求在合同中写入该楼盘“东边的空地将来规划的是公园，西边是一条市政规划路”的内容，这样销售人员就不敢信口开河了。因为相关内容写入合同，就可以据此追究相应的违约责任。
听了笔者的介绍，任女士不停地说：真是的，早知道这些在订立合同时请个律师就好了。
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