房屋架空层该归谁所有？

　　□法治报记者  陈颖婷

房屋一楼的架空层到底归谁？浦东一小区的业主与开发商各执一词。为此，小区业委会代表全体业主将开发商告上了法庭。日前，浦东新区人民法院作出了一审判决：架空层归全体业主共有。

业委会：架空层被开发商“鸠占鹊巢”

涉案的小区位于浦东，2005年竣工。2017年，小区业委会正式成立。然而，业委会在履职过程中，发现开发商的问题多多，其中矛盾最集中的就是对于小区内12栋房屋底层架空层的归属问题。

业委会表示，开发商将这些底楼架空层违规加装围墙改建，隔成了84个房间，除了其中2间房被作为物业用房外，其余架空层均被开发商改造成隔断房间对外出租、出售。

而在业委会看来，架空层根据相关法律规定是属于小区的配套设施设备，其所涉的建筑成本已经全部分摊到相应的楼栋，因此架空层是属于全体业主的共同财产，开发商自行将架空层隔断形成房屋侵害全体业主的权益。

除此之外，开发商还将1号地下车库作为其经营酒店专用车库使用，对小区业主造成了损害。为此，业委会状告开发商，请求判令确认上述架空层以及1号地下车库归全体业主所有。

开发商：架空层构造具有独立性为专属部位

对此，开发商则表示，这些架空层在空间构造上可以明确加以区分，使用上具有独立性，可以排他使用，故应属开发商所有的专属部位。

1号地下车库产权登记在开发商开发商名下，车库的建筑面积并未分摊给全体业主，开发商也从未以任何方式与业主约定将车库归属于业主，因此根据相关法律规定1号地下车库的所有权应归开发商开发商所有，是否办理车库的单独产权证是开发商的权利而非义务，不能作为车库权属认定的依据。同时，开发商同意支付业委会569万余元作为物业管理办公用房和业主委员会用房的房屋折价款。

法院：架空层非独立于房屋主体归全体业主

法院审理后认为，架空层作为配套设施并非独立于房屋主体，其物理及功能均依附于主体建筑而存在，与楼宇主体建筑转移不可分裂，开发商售出案涉住宅楼宇时，架空层权属亦应随出售房屋一并转移归属于全体业主所有，开发商无权单独保留架空层的使用权，鉴于涉架空层部位的封闭隔间是开发商擅自改变架空层原始结构所造成，不能作为架空层具有独立性的依据。因此，业委会诉请要求确认案涉架空层归全体业主所有，于法有据，法院予以支持。

关于1号地下车库权属。系争地下车库是由开发商在建筑区划范围内投资建造，根据法院已查明的事实，《房屋土地权属调查报告书》载明系争车库未分摊入公用建筑面积，故可以证明系争车库非小区建筑物区分所有权公共部分，未分摊到小区业主的购房款中，且开发商与购买住宅小区的业主未就系争车库所有权进行过相关约定，故根据法律规定结合系争车库由开发商投资建造、使用管理之事实，系争车库所有权应归开发商所有。

法院指出，系争车库具有构造上独立性，系争车库产权也登记开发商名下，其作为配套设施并不等同于车库与专有部分构成从与主物的关系，系争车库并非随专有部分的购买而当然取得，且商品房买卖关系与车库权属的转让、附赠、出租的法律关系，两者相互独立，不存在必然牵连关系，业委会以系争车库无独立产权证为由将其作为公辅设施之权属当然归于小区全体业主所有的意见，缺乏法律依据，法院不予采信。

最终，法院判决小区内架空层归全体业主所有。开发商向小区业主委员会支付物业管理办公用房、业主委员会用房房屋折价款569万余元。

SourcePh" style="display:none">