浅析业主的知情权诉讼

□上海市锦天城律师事务所  宋安成

小区物业管理运作一般不涉及业主秘密或隐私，正常情况下，所有业主委员会对外签署的合同、维修资金使用的原始财务凭证，业主委员会均应当提供。从目前我国的立法趋势和现实需要看，保障小区业主对物业服务的知情权是大势所趋。

业主知情权诉讼的法律依据，从《民法典》规定看，是合同篇典型合同中物业服务合同第943条的规定，明确具体的法律依据则是《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》（以下简称“《建筑物区分所有权司法解释》”）第13条规定：

“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”

司法实践中，业主的知情权诉讼并不罕见，但也存在一些争议问题。

《建筑物区分所有权司法解释》虽已明确业主享有知情权的内容，但相关表述过于模糊、笼统，有的法院依据该条款认为只要业主请求的事项包括在该条款中，便事无巨细都要求业主委员会满足业主的诉请；有的法院则依据该条款内容并结合自身判断及利弊因素，判定部分满足业主要求。至于究竟该如何判定业主知情权的界限，本律师认为可参考《公司法》中股东知情权的相关规定。

《公司法》在股东知情权的规定上权衡利弊，既保障股东合法的知情权，也避免股东滥用知情权妨碍公司正常运转，在赋予公司一定否决权的同时又给予股东相对的救济。

与公司运营相比，小区物业管理运作一般不涉及业主秘密或隐私，正常情况下，所有业主委员会对外签署的合同、维修资金使用的原始财务凭证，业主委员会均应当提供。从目前我国的立法趋势和现实需要看，保障小区业主对物业服务的知情权是大势所趋，《民法典》第943条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告”。各地对于物业管理的相关规定中也有对物业管理服务事项公布的具体要求。

业主知情权实务操作还有几个问题值得探讨：

首先是知情权的时效问题。从目前司法实践看，对于业主知情权的保护，并无诉讼时效的限制，从保护业主权利方面看是可行的，但是如果业主要求知情的事项跨度达10年以上，如果法院完全按照业主诉求“照单全收”进行裁判，往往不能保证业主委员会有相关的资料。这就需要业主明确知情的具体内容，如果业主不能说明，则不应当得到支持。

如果业主委员会客观上没有相关资料，比如业主委员会换届后未移交，业主委员会只有本届资料，法院判决提供所有业主委员会资料显然是不可行的。

其次是知情权的提出主体。一般情况下只要是小区业主，都可以行使对小区公共事务的知情权，对于使用权人，如租客的知情权，目前没有法律或司法解释的支持。对于新业主是否可以起诉知情其成为业主之前的小区公共事宜，司法实践中尚无定论，笔者倾向于从宽原则，认为新业主也应有权了解小区以前的公共事务。

再次是物业公司作为知情权被告主体的问题。从《建筑物区分所有权司法解释》看，业主要知情的相对方并不拘泥于业主委员会，物业服务企业也可以成为知情权的行使对象，司法实践中也不乏相关的案例，如赵亚东、阚亚娟等与上海曹安国际商城商贸市场经营管理有限公司业主知情权纠纷一案(2020沪02民终1445号)，一二审法院判决物业公司应当配合业主查阅相关资料以实现业主的知情权。对于酬金制收费的小区，物业公司应提供所有物业管理的资料；对于包干制小区，公共收益情况则应当提供，其它相应资料的提供可参照《民法典》第943条的规定。

最后是业主知情权与业主隐私权的边界问题。关于业主知情权，实践中需平衡知情权与隐私权之间的关系，例如停车位的出租情况，只需对应特定门户的业主，无需披露业主个人信息。又如业主大会的投票情况，也无需具体到每个业主的投票情况。

至于业主知情权的行使限制，因业主知情权不涉及商业秘密，可以允许查阅会计账簿、原始会计凭证等，以不影响物业服务企业和业主委员会正常运转为限。

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