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□福建国富律师事务所 周玉文
通常说来，合同是当事人协商一致后对各自权利义务的约定。但在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就明确，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
在近日热播的电视剧《底线》的第35集中，由方远法官任审判长审理了这样一起房屋买卖合同案件：被告无限天地产集团有限公司的售房广告和样板房均表明，房屋可以毫无遮拦地270度观望到江景，李小亮因此买了一套房，但在合同中没有列出上述内容。
房屋交付时，李小亮的房屋却和广告及样板房展示大相径庭，根本看不到江景。
李小亮因此起诉到法院请求退房，并要求房产商承担违约责任。最终法院认为，被告公司通过广告宣传和样板房所展示的内容具体明确，对房屋价格及房屋买卖合同的订立有重大影响，在合同订立后，该内容即成为合同的组成部分。被告公司没有按照约定履行义务，已经构成违约，原告与被告解除合同及承担违约责任的诉讼请求有事实和法律依据，判决支持了原告李小亮的诉讼请求。
通常说来，合同是当事人协商一致后对各自权利义务的约定。但在最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中就明确，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。
《底线》中李小亮与无限天地产集团有限公司的《房屋买卖合同》案件纠纷就属于这种情况。虽然《底线》只是一部电视剧，但司法实践中，也存在这样的真实案例。
在笔者接触到的消费者与房地产开放商订立的《房屋买卖合同》纠纷案件中，也出现过这样的情况，在开发商提供的合同中特别添加了一个类似这样的条款：
双方的权利义务完全按本合同约定认定，双方之前其他口头或者书面的宣传、承诺及样板房展示等均不能作为认定彼此权利义务的依据。
那么，如果购房者签了这样的合同，是否就只能吃“哑巴亏”了呢？笔者认为，由于上述合同条款是由开发商提供的，在法律上可以认定属于格式条款，根据《民法典》的规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”
当然，如果开发商在签订合同时确实向买方作了提醒和说明，且有录音录像作为证据，那么很可能会被认定尽到了义务，使得相关特别约定具有法律效力。
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