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□张连洲
上海市人大常委会对《上海市住房租赁条例（草案）》公开征求意见，征求意见时间为2022年11月2日至11月16日。据悉，本次发布的《上海市住房租赁条例（草案）》（征求意见稿）共7章65条。其中，在规范租赁行为上，《条例》明确“禁止群租”，鼓励当事人订立长期租赁合同，建立稳定的租赁关系。（11月3日《新京报》）
群租房存在重大安全隐患，必须进行规范管理。然而，从现实情况来看，治理群租房乱象，目前有些地方陷入了进退两难的困境。基于此，2021年9月，《北京市住房租赁条例》颁布实施，《条例》严禁群租，规定人均使用面积和每个房间居住人数须符合规定。同时，近日发布的《上海市住房租赁条例（草案）》（征求意见稿），也明确“禁止群租”。两大直辖市先后立法严禁群租，显然具有导向意义。
众所周知，群租既是一个法律问题，也是一个社会问题。一方面，群租逐渐向家庭旅馆方向发展，容易发生变相逃税、扰乱房屋租赁市场秩序的情况；另一方面，由于对社区内群租现象难以管理，容易带来社区安全隐患。因此，对群租进行适当的行政和立法干预是必须的。但是，法律和制度不能忽视低收入群体的居住权和生存权问题，而生存权和居住权，是每一个城市居民最基本的人权。尤其对于一些刚刚参加工作的年轻人来说，租房是一笔很大的开支。而对那些进城务工的人员来说，租金支付能力更低。
可见，禁止违法群租，应在法律修订、制度设计、保障房建设等方面多措并举。显然，北京、上海先行了一步。在此基础上，必须在国家层面，对《商品房屋租赁管理办法》进行修订，明确关于群租的禁止性规定，细化相关条款：包括对房屋隔断作出界定、明确出租人和承租人的权利和义务、设置必要的出租条件和禁止条件。再者，通过税收等手段，对租房市场进行调控，主要是对部分逃税人群加大查处力度，加重处罚。还有，通过“业主公约”，对群租现象进行约束；比如，在《业主公约》中进行约定，本小区物业不得群租、转租等。
特别是，立法明确“禁止群租”，还须赋能保障房建设。事实上，保障低收入人群的居住权，与治理群租同等重要。因此，地方政府及住建部门应发挥主观能动性，在综合治理群租现象的同时，将主要力量花在加大保障房建设上，使这项惠民政策惠及到更多的人群。一方面，保证公租房的建设数量，增加社会供给，起到减缓高房价对低收入人群冲击的应有作用；另一方面，则要降低公租房准入门槛，不仅要向城市低保户和困难户开放，也应每年拿出一定数量的公租房，用于社会低收入的大学生、农民工等弱势群体入住。
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