物业房产

　　约定房产共有，是否具有效力

我和丈夫现在住的房子是他婚前购买的，房产证上是公婆和老公三个人的名字。

房子购买时是200万元，公婆只出了30万元，老公出了30万元，剩下的现在由我们来还房贷。

老公还有一妹妹，已出嫁。

因为房产证上没有我的名字，却在用我们两个人的钱还贷，因此我多次提出要求在房产证里加上我的名字，但老公提出写一份字据，意思是房子有我一份。

请问这样的协议是否有效？大致该如何写？

——商女士

上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

这份协议部分有效。由于房产证上的产权人是商女士的公婆和其丈夫，因此，该套房子商女士的丈夫享有三分之一的产权，在此三分之一产权范围内的所有权处置协议是有效的。

为了保护商女士的合法权益，她还是应尽可能协商将自己的名字添加到房产证上，但这需要其他产权人的同意。

房屋设施维修，费用由谁承担

我三年前租了一处房屋居住，租期到今年届满，但我去和房东结算费用的时候，他却将抽油烟机、水龙头、抽水马桶的维修费用全从押金中扣除了。

请问律师，租住房屋中这些设施的维修费用应该有谁负担？——郝先生

上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

《合同法》规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”

该法还规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”

购房产生纠纷，咨询如何应对

张某要将一套他父亲的遗产房卖给我，但房子目前的产权人仍然是他已经去世的父亲，据他说他是唯一的继承人，因为他的母亲早年去世，此外没有兄弟姐妹。

因为他说想要买这套房子的人很多，因此我跟他签订了一份意向合同，其中注明他必须保证对这套房子享有独有的产权，签约后我支付了5万元定金给他。

现在我得知，张某的爷爷尚在世，依照法律他对这套房屋也有继承权，因此张某无法单独决定出售这处房子给我。

为此我找到张某要求解约，同时他应该双倍返还定金给我。可是张某不同意，称他的爷爷同意出售房子给我。

但是考虑到这处房子尚未办理继承，购买时恐怕有很多麻烦，因此我决意解约。

而且张某未告知爷爷尚在世的情况，我觉得自己完全有理由要求他双倍返还定金。

请问律师，我要求张某双倍返还定金是否符合法律规定和我们的约定？如果他坚持不肯还钱，我应该怎么办？——夏先生

上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

按照《合同法》第一百一十五条的有关规定，当事人可以依照《担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；

收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

从夏先生所述的情况，还不足以认定张某已经构成违约。

建议夏先生向张某的爷爷发书面催告函，促其在一定期限内作出追认或拒绝追认的意思表示。

如果张某爷爷予以追认，那么意向合同是有效的。

如果不予追认，那么意向合同是无效的，张某构成缔约过失，夏先生依法可以要求损害赔偿，索赔范围既包括直接损失，也包括间接损失。

如果张某坚持不赔，可以依法诉讼解决，张某应搜集好相应的证据，尽快到法院起诉。

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