物业房产

　　合同没有约定，店铺能否转租

我从一处商铺的产权人处租下一商铺，合同签了3年，其中没有约定我是否可以转租，以及转租是否需要经过产权人的同意。现在有人出高价想要从我手里租下这处商铺，但是产权人不同意，说转租必须得到她的许可。

请问律师，在合同对此没有明确约定的情况下，我究竟能否转租这处商铺？——侯先生

上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

按照《合同法》第二百二十四条的规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

根据该条款的规定，侯先生如果没有得到产权人的同意，转租的风险是比较大的。当然还是可以通过别的方式进行，如合作经营等，具体可以请律师指导。

买房产生纠纷，是否影响租约

张某将一处门面房卖给我，产权也已经登记到我名下了。

现在由于房款的问题，张某到法院起诉我了。

可是现在我已经将这处房子出租了，请问这份租约是否会有问题？

因为租期比较长，违约金也比较高，我很担心房款的问题牵涉到这次租赁。——高先生

上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

高先生与张某的纠纷，应不至影响到租赁合同的履行。

首先，由于高先生签订租赁合同时，已经办理了房屋的产权登记，因此高先生已成为该房屋的合法产权人，有权对该房屋的使用权进行处分。

该租赁合同合法有效，承租人可以依据合同主张对该房屋行使租赁权，其权益受到“买卖不破租赁原则”的保护。

即使法院判决高先生支付张某有争议部分的房款，也不会剥夺承租人的租赁权。

车库只卖不租，是否符合规定

我们小区有地下车库，最初既可以购买，也对外出租。

但是等我搬进这一小区时，小区内地下地上的车位已经十分紧张，但物业却停止出租地下车库，表示地下车库里的车位只卖不租。

问题是，车库里其实有很多空着的车位，可是物业却不肯租给业主，宁可空着等人来买。

我去物业那里投诉此事，他们说这是开发商的决定，跟他们没有关系，因为地下车库属于开发商所有。

我看到《上海市住宅物业管理规定》中规定：“物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用。建设单位尚未出售的停车位，应当出租给业主、使用人停放车辆。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。”

按照我对这一条文的理解，只要是还没有出售的车位，就应当允许业主租用。

请问律师，我的理解是否正确？物业的做法是否违反了规定？——汤先生

上海星图律师事务所杨东律师回复如下：

汤先生所说的小区车库“只卖不租”的情况，现实中还是比较多的。

开放商或者物业对停车位是否有租售权利，关键要看停车位的所有权归属。

如果是属于开放商的车位，开放商或者物业是有租售权的，换句话说，是可以只卖不租的。

根据《物权法》第74条的规定，小区内车库的归属，由开发商与业主约定，如果没有约定，车库的归属归开发商所有，开发商有自由经营的权利。

现开发商对地下车位有所有权，当然有权处分车位，包括出租、出售或赠与，“只卖不租”的做法并不违法。

但是《物权法》第74条也规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。但这条在实践操作中常常遭遇难以落实的尴尬。

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