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分房未办过户，如何取得房产
我2017年离婚，离婚协议写明一切财产归我所有，但是没有详细的清单。当时我们婚内所购房屋（产权人是他）归我所有，也由我居住，但没有办理过户。
后来男方父母从外地到上海，当时我正好买了新房准备搬家，他就和我商量能否住我的房子并愿意支付租金。考虑到他是腾房给父母住，我就没有收取他的租金。
现在他一口咬定那处房子是他的，请问律师，我应该如何取得这处房产的真正所有权。 ——吴女士
上海星图律师事务所杨东律师回复如下：
吴女士当务之急应尽快依据离婚协议，要求对方配合办理房产的过户登记，因为过户需要双方到场，吴女士单凭离婚协议是无法办理的。
如果男方反悔而不配合，那么吴女士应当通过起诉确认房屋产权。根据吴女士所述的情况，虽然协议的约定不够细致，但基本可以证明男方离婚时放弃了房屋产权。通过法院审理判决，吴女士可凭法院的生效判决书去办理房产转移登记。
租户提前解约，咨询违约责任
我去年底租赁了一处商铺，租期2年，当时签订的合同写明我是可以转租的。
随后我将商铺转租给了吴某，租期1年，约定无论甲方还是乙方需提前解约的，每提前一个月需支付两个月的租金作为违约金。在租了半年的时候，吴某以生意不好为由要解约。
请问律师，吴某是否应当按照约定支付违约金？ ——韩先生
上海星图律师事务所杨东律师回复如下：
吴某表示不继续履行该租赁合同的行为符合《合同法》第九十四条第二款所规定的情形，即“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”。
根据《合同法》，当事人一方不履行合同义务应当承担赔偿损失的责任。由于韩先生已经在合同中约定了一方违约所应当承担的责任，所以吴某如果不能继续履行该租赁合同，那么就应当以此承担相应的违约责任。
如果经协商，吴某依旧既不继续履行该租赁合同又不承担相应违约责任，韩先生可以向法院就吴某违约一事提起诉讼。
出售房屋受阻，咨询相关问题
王某和丈夫有三个子女，王某去世后，丈夫想将所住的大房子出售，另买一处较小的房子。但子女意见不一，有人不同意出售，说房子也有子女的份额。
请问律师，这处房子没有全部子女的同意，是否就不能出售？——谭先生
上海星图律师事务所杨东律师回复如下：
王某虽然去世了，但其和丈夫共有的房屋，应属于婚姻关系存续期间的夫妻共同财产。
若王某去世时，没有遗留合法有效的遗嘱，则该房屋属于王某的个人财产部分，应当由其法定继承人来共同继承。
也就是说，该房屋不仅有王某丈夫的个人财产部分，也有其他法定继承人应继承的份额。
所以，在出售该房屋时，必须由该房屋的所有权利人一致同意，方能对外出售和处理。
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