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租房合同上明确房东有修缮房屋的责任，房东答应修缮却不实际支付费用，在协商的过程中租客要求在本次房租中扣除费用，房东未答应。协商中，房东要求我们立即支付房租，由于当时已过交房租日期四天，为防止己方违约，随即交了房租。但房东收款后依旧没有支付修缮费用。我在下次交房租的时候直接扣款可行吗？或者让房东先付修缮费用再付房租会涉嫌违约吗？
包女士
【解答】
包女士，您好！根据《中华人民共和国合同法》规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”现您与房东签订的租房合同中明确房东履行房屋的修缮义务，但当房屋出现问题时，房东却怠于履行维修义务，其构成违约，但房东的违约是否让您有权拒付房租或者直接解除合同呢？答案是不一定的，这需要视你们的租房合同条款而定。如果租房合同有约定房东不承担维修义务您有权拒付房租或解除合同，您当然可以依照合同主张权利；但如果合同没有约定，则您擅自拒付租金，可能构成违约，甚至构成房东有权解除合同并向您主张违约责任的情形。故请您慎重审阅合同条款后再作决定。在此也提醒各位承租人，签订租房合同时，应尽可能将房屋维修义务人、维修程序、房东不履行维修义务以及拒绝承担维修费用的后果等内容充分在合同条
款中明确，以保护自身的合法权益。
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