开发商擅改小区布局 业主不满欲联合起诉

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□记者  金勇

前两年，林女士购买了一套房产。房产所在的小区既有纯住宅楼，还有两栋商业楼。在买房前，开发商所展示的沙盘图、鸟瞰图中，商业楼和住宅楼是完全分开的。最近，林女士发现其中1栋商业楼将与住宅楼共享小区绿化、入口，也就是说不同性质的楼盘混在了一起。楼房用途不同，意味着进出的人员复杂性就完全不同，某种意义上增大了业主的心理负担。林女士与其他业主商量后，大家一致对开发商的这种行为不能认同，但从法律角度，林女士及该楼盘其他业主又该如何维权呢？

律师分析认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。由此可见，如在建筑过程中，开发商未按照规划条件进行建设，亦未办理变更手续的，不但违法，也违反了与业主的合同约定，因此有权起诉开发商，要求其承担违约责任。

【事由】

林女士看中了一家央企开发的楼盘，小区规划时共有纯住宅楼11栋（1004户），商业楼2栋，合同约定2020年9月交房。林女士在2017年12月就购买了其中纯住宅楼的一套房产，并已经签订了购房合同并交付了相应的款项，但在2019年12月才得知纯住宅小区会和其中1栋商业楼一起共享小区绿化和入口。由于商业楼的用途有其特殊性，必然导致出入的人员流动性大，监管难度也比较大，会导致小区安全隐患激增。

林女士在签房屋购买合同之前对此毫不知情，且合同内并未约定商业楼会合并到住宅小区，开发商当时展示的沙盘图、鸟瞰图都是将2栋商业楼一起划分在住宅小区之外的。现在所有纯住宅业主都不同意开发商将商业楼合并进来，业主们可以起诉开发商吗？

【律师说法】

上海想实律师事务所合伙人崔瑶律师分析认为，根据《中华人民共和国建筑法》规定，建筑工程开工前，应当申请领取施工许可证，施工许可证申领前应具备建设工程规划许可证。根据《中华人民共和国城乡规划法》规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条件的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府核发建设工程规划许可证。建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。

崔瑶律师表示，如果变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。建设单位应当及时将依法变更后的规划条件报有关人民政府土地主管部门备案。由此可见，开发商兴建住宅小区和商业楼，其建筑布局应当有经报批的规划布局，如在建筑过程中，开发商未按照规划条件进行建设，亦未办理变更手续的，不但违法，也违反了签约时的合同约定，因此业主们有权起诉开发商，要求其承担违约责任。

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