售房广告承诺须谨慎

□福建国富律师事务所 周玉文

房屋销售离不开广告宣传，销售方在广告中总是想方设法强调自身产品的优势，有时也会作出一些承诺。

和普通商品的广告“仅供参考”不同，一旦买家购买房屋后，销售方做不到自己在广告中的宣传和承诺，房屋销售者也会构成违约并承担相应的责任。

让我们看一个媒体报道的实际案例：

2016年春天，李先生购买了位于珠海市香洲区的一套商品房。虽然该房屋距离市区较远，交通不便，但开发商在售楼广告中明确提到会安排大巴车接送业主，频率为每10分钟一班，这让李先生打消了对交通不便的顾虑。

然而在房屋交付居住后，李先生发现大巴并不像开发商当初宣传的一样，而是两三个小时才有一班，根本解决不了交通不便的问题。

于是，李先生将房屋开发商告上法庭，请求按广告内容提供大巴车交通并5年免费。

珠海市香洲区人民法院审理后认为，案涉房屋的位置处于主城区边缘，周边公共交通设施尚不完善。被告开发商在其广告宣传资料中写明免费大巴，并对大巴车辆的数量、开行频率、往返地点进行了明确说明。但是，实际上被告提供的大巴车服务达不到宣传的数量及频次，属于违约，法院判决被告开发商向原告李先生支付违约赔偿款8300.01元

通常情况下，广告宣传的内容不能作为认定合同当事人之间权利义务的依据。就商品房买卖合同来说，不少开发商还会在买卖合同中特别添加上类似这样的条款：

双方的权利义务以合同约定为准，双方之前其他口头或者书面的宣传、承诺均不能作为认定彼此权利义务的依据……

但事实上，在商品房买卖中，宣传广告所起的作用是极大的，不然开发商也就不会花大价钱做广告了。

开发商在广告中既然说了，购房者也信了，这就构成了法律规定的要约和承诺，双方在房屋买卖中的权利义务也就因此而产生了。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条就明确规定，  “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。

只要是开发商的宣传资料中所做的宣传、说明或者允诺“具体确定”，对商品房买卖合同的订立及对房屋价格有“重大影响”，即构成要约，买方一旦同意购买，该内容就成为房屋销售方的义务。

这里之所以特别强调相关宣传或承诺必须“具体确定”，是因为只有内容具体确定，权利义务才得以明确，便于认定和履行。

如果广告宣传中称房屋所在地区“令人心旷神怡”“将来交通方便”，这些表述并不“具体确定”，更难以执行，也就不能成为合同的组成部分。

此外，对商品房买卖合同的订立及对房屋价格有“重大影响”也是一个重要因素，如果没有影响或者影响不大，广告及宣传也就起不到多大作用，购买人也不太会计较了。

如果广告及宣传中有具体明确的内容，即便事后开发商在买卖合同中写上诸如“双方的权利义务完全按本合同约定认定，广告宣传及其他个人承诺无效”之类的内容，在没有证据证明已经特别向购买者提示或者说明并取得购买者同意的情况下，应当属于无效条款。

前述真实的案例提示我们：作为房屋购买者，首先要注意列入买卖合同的内容，但也不能忽视广告宣传中提及的内容，尤其是具体明确且对房屋价格有重要影响的表述，这些也可能成为卖方应当遵守和履行的义务。

而对于开发商来说，则必须言必信、行必果，如果自食其言，有可能被认定为违约，需要承担相应的责任。

作为房屋购买者，首先要注意列入买卖合同的内容，但也不能忽视广告宣传中提及的内容，尤其是具体明确且对房屋价格有重要影响的表述，这些也可能成为卖方应当遵守和履行的义务。

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