“一房二卖”损失的认定与赔偿

□福建国富律师事务所  周玉文

如果违约一方因其违约造成了对方损失，且该损失是在其订立合同时预见到或者是应当预见到的，违约方就应当对该损失予以赔偿。

在房价上涨的情况下，房屋出卖一方通过“一房二卖”获取利益的情况时有发生，这必然会给房屋先手买受人造成损失。

对此，无论原《合同法》第113条还是《民法典》第584条的规定都是一致的，即出卖人应当向先手买受人赔偿其违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

虽然法律有明确规定，但在司法实践中，相关损失的认定绝非易事。最高人民检察院前不久印发的第38批指导性案例的第156号案件，在履行法律监督职责的同时明确：“一房二卖”民事纠纷中，房屋差价损失是当事人在订立合同时应当预见的内容，属可得利益损失，应当由违约方予以赔偿。对于法院行使自由裁量权明显失当的，检察机关应当合理选择监督方式，依法进行监督，促进案件公正审理。

本案基本案情如下：2004年3月13日，郑某安与某物业公司订立《商品房买卖合同》，约定购买商业用房，面积251.77平方米，单价2万元/平方米，总价为503.54万元。还约定了交房日期、违约责任等条款。2005年6月，卖方将案涉商铺交付郑某安使用，后郑某安将房屋出租。因卖方未提供相关资料，案涉商铺一直未办理过户手续。

2012年1月16日，卖方某物业公司与某百货公司订立《商品房买卖合同》，将包括郑某安已购商铺在内的一层商铺共计2000余平方米，以单价0.9万元/平方米，总价1880.181万元出售给某百货公司并办了登记。

郑某安于2013年2月28日将物业公司诉至法院，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，返还购房款503.54万元，承担购房款一倍的赔偿及房屋涨价损失。法院委托评估机构评估，案涉商铺在2012年1月20日作为基准日的市场价格为：单价6.5731万元/平方米，总价为1654.91万元。法院认定，被告“一房二卖”构成违约。因违约给原告造成损失，应以合同履行后可获得的利益为限，被告应按此时的案涉商铺市场价与购买差价1151.37万元，向原告赔偿。

法院判决：解除双方的《商品房买卖合同》；被告返还原告购房款503.54万元；赔偿原告商铺差价损失1151.37万元。

双方均不服一审判决，上诉至最高人民法院。法院二审认定，综合本案郑某安实际占有案涉商铺出租获益6年多，以及某物业公司将案涉商铺转售他人的背景、原因、交易价格等因素。一审判决以合同无法继续履行时点的市场价与郑某安购买价之间的差价额作为可得利益损失，判令赔偿郑某安1151.37万元，导致双方之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期，为了平衡双方利益，酌定某物业公司赔偿郑某安可得利益损失503.54万元。据此二审判决：解除《商品房买卖合同》，某物业公司返还购房款503.54万元并赔偿商铺差价损失503.54万元。

郑某安向最高人民检察院申请监督，最高人民检察院审查认为，生效判决酌定调整可得利益损失数额属于行使裁量权失当，适用法律错误且有失公平，遂于2019年1月21日向最高人民法院发出再审检察建议。

最高人民法院于2020年3月31日作出民事裁定再审本案。再审中，在法庭主持下双方达成调解协议：（一）解除双方的《商品房买卖合同》；（二）某物业公司向郑某安返还购房款503.54万元，赔偿可得利益损失503.54万元；（三）某物业公司另行支付郑某安商铺差价损失450万元。

从本案情况来看，一审法院的判决基本是正确的。如果违约一方因其违约造成了对方损失，且该损失是在其订立合同时预见到或者是应当预见到的，违约方就应当对该损失予以赔偿。

本案二审法院改变了一审判决，二审判决提到：综合本案郑某安实际占有案涉商铺出租获益6年多，以及某物业公司将案涉商铺转售他人的背景、原因、交易价格等因素，认为判令赔偿郑某安1151.37万元，导致双方之间利益失衡，超出当事人对违反合同可能造成损失的预期。

但是，房屋买受人出租商铺所得利益是合同按约履行后仍然可以得到的，出卖人虽然在第二次出卖时并没有得到评估机构评估的市场价格，但这些都不是在确定违约赔偿时需要考虑的因素。本案经最高人民检察院的监督，最高人民法院通过再审和调解纠正了错误。

正如最高人民检察院在本案“指导意义”中总结的，检察机关在办理“一房二卖”民事纠纷监督案件中，应当加强对可得利益损失法律适用相关问题的监督。检察机关应当加强对行使自由裁量权明显失当行为的监督，促进案件公正审理。

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