疫情导致中介无法返沪 合同违约是否不可抗力

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□记者  金勇

近段时间以来，新冠疫情给湖北乃至全国人民都带来了很多麻烦和痛苦。确诊者在医院治疗，疑似者和密切接触者在隔离，除此之外的很多人因为各地积极的防疫措施而宅在家里，无法正常进行一些工作，并导致了一些违约行为以及合同纠纷的出现。

林女士最近遇到的烦恼也多少与疫情有点关联。她此前将房屋出租给中介，再由中介转租出去。可负责这一事务的中介人员是外地人，年前离沪后，如今因为交通等原因无法回来，导致房租没有及时结清，合同无法继续履行。林女士与对方多次联系，都没有达成一个满意的结果，但目前处于疫情特殊时期，对方的行为是否可归因于不可抗力？林女士该如何应对这样的麻烦呢？

律师分析认为，根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》规定，本次新冠疫情及防控措施本身可能具备不可预见、不可避免、不可克服的特征。但一般情况下，具有履约条件的，仍应按约履行，当然若因疫情及防控措施导致其暂时不能履行，或者继续履行合同将对其显失公平，则中介有权请求减免租金的。

在没有确凿证据的情况下，如林女士擅自解除合同上门收房，恐会造成违约的不利后果。律师建议针对中介的实际情况，与其协商租金支付方案。如双方不能协商一致，任意一方可向具有管辖权的人民法院起诉。

【事由】

林女士有两处房产，她将其中一套房屋出租给中介公司，然后由中介转租出去，租金3个月一收。这样的操作省心省力，前期双方合作还算愉快，林女士也很满意。与林女士进行联系的中介是外地人，春节前回家过年了，现在因新冠疫情原因，无法回上海。

中介告诉林女士，现在他看不到出租合同，所以无法付房租。林女士表示可以把手上的合同拍照后传给他，但中介依然推诿，不愿意解决问题。合同上约定房租是3个月一收，收款日期是2月18日，同时约定要提前一个月给房租。2月份的房租已经在3个月前交给林女士了，现在应提前一个月交接下来3个月的房租。

可中介却不肯继续交房租，林女士怀疑对方是因为这段时间无法将房转租出去，所以不想承担相应的损失。林女士表示，在目前这种情况下，自己是应该上门收房还是直接起诉对方？但目前处于疫情的特殊时期，自己采取相应的手段是否合理合法呢？

【律师说法】

上海想实律师事务所合伙人崔瑶律师分析认为，根据《中华人民共和国民法总则》和《中华人民共和国合同法》规定，不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，可以部分或全部免除责任。从上述法条看，本次疫情及防控措施本身可能具备不可预见、不可避免、不可克服的特征，但是否可以成为中介拒付租金的理由，需要看该事件对中介的影响，即根据疫情与中介不能支付租金之间的因果关系予以分析。

崔瑶律师举例说明，如果中介租赁房屋期限很短，在疫情结束时租赁合同就到期终止了，在这种情况下，中介与林女士签订的租赁合同中所要实现的合同目的恐不能实现，中介所受的影响就比较大，其要求变更合同租金甚至解除合同都是有事实依据的；但若中介与林女士签订的租赁合同时间较长，短短的一两个月不足以影响合同的目的实现，则一般情况下，具有履约条件的，仍应按约履行，当然若因疫情及防控措施导致其暂时不能履行，或者继续履行合同将对其显失公平，则中介也是有权请求减免租金的。

崔瑶律师表示，总体而言，在本次新冠疫情中，中介有无权利拒付租金、在中介拒绝履行义务时林女士有无权利上门收房（解除合同）,还需要根据疫情情势变更、以及中介所受影响的具体程度等综合因素进行判断。但需要提醒注意的是，在没有确凿证据的情况下，如林女士擅自解除合同上门收房，恐会造成违约的不利后果。故建议林女士针对中介的实际情况，与其协商租金支付方案。如双方不能协商一致，任意一方可向具有管辖权的人民法院起诉。

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