租房办不了居住证　中介公司是否该赔？

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□记者  章炜

对于外地来沪的人员而言，居住证是非常重要的，许多“沪漂”在租房之后都会第一时间办理。如果所租房屋无法办理居住证，消费者该如何维权呢？律师表示，作为专业的房屋中介机构，应尽到必要的、审慎的审查。如何租客事先对于办理居住证有明确要求，但所租房屋性质并不能办理，属于中介公司在履行合同义务过程中存在重大瑕疵，应当为租客重新寻找合适的房源并承担相应的赔偿责任。

事由：

今年6月，刘女士委托中介公司租房，要求所租房屋必须可以办理居住证。签订好房屋租赁合同之后，被告知房屋性质系租用公房不能办理居住证。刘女士询问，这种情形下，可以要求中介公司重新寻找符合条件房源并承担二次搬家费用吗？该如何维权？

律师说法：

德恒上海律师事务所王诗杰表示，刘女士与中介公司之间实际形成了一个居间合同，由中介公司向刘女士报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，刘女士向中介公司支付报酬的合同。在这一合同的履行过程中，根据《民法典》第九百六十二条规定：“中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。”即中介公司有义务将订立合同的关键事项，比如房屋的地址、性质、价款等向租客如实报告。刘女士明确要求所租房屋必须可以办理居住证，那么“办理居住证”应当作为一个关键事项纳入中介公司为刘女士寻找相应房源时的考量。

根据《居住证暂行条例》（2015）第九条规定：“申领居住证，应当向居住地公安派出所或者受公安机关委托的社区服务机构提交本人居民身份证、本人相片以及居住地住址、就业、就读等证明材料。居住地住址证明包括房屋租赁合同、房屋产权证明文件、购房合同或者房屋出租人、用人单位、就读学校出具的住宿证明等；就业证明包括工商营业执照、劳动合同、用人单位出具的劳动关系证明或者其他能够证明有合法稳定就业的材料等；就读证明包括学生证、就读学校出具的其他能够证明连续就读的材料等。”其中，房屋产权证明文件为申办居住证的重要材料，而公房不具备产权证明文件，不能办理居住证，这本应当是中介公司应当特别注意、极力避免的，是中介公司履行中介职能的体现。

作为专业的房屋中介机构，在进行中介服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、各方的身份信息、是否满足特定需求等。在刘女士已经明确告知中介公司所租赁房屋必须可以办理居住证后，中介公司应当特别注意该事项。中介公司在与刘女士签订合同时未向她特别阐释说明该房屋属于公房不能办理居住证并征得其同意，应属未尽如实报告义务的行为。根据《民法典》第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”中介公司在履行中介合同义务过程中存在重大瑕疵，应当为刘女士重新寻找合适的房源并就其所遭受的损失承担相应的赔偿责任。

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